2014年12月中原市场月报

一、月度市场要闻

1、 不动产登记拉开帷幕对房价影响很小

辞旧迎新，政策先行。中国政府网正式公布，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。根据《条例》，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。消息一出来，“房产反腐”、“房产抛售”、“房价大跌”等言论就甚嚣尘上。不过，这些言论，都是对不动产登记制度的片面理解，夸张了其部分功效，不动产登记制度的推出不会对房价产生太大影响。

评析： 对于不动产登记与房价正向联动预期不应过高。就房价本身来说，终决定因素还是供求关系。从长期角度来看，不动产登记对房地产市场的影响更多体现在规范运行方面，而不是供求关系，不动产登记制度是房地产长效调控机制的开端与基础，在此基础上再推出房产税等调控工具与法规，可以有的放矢，保证市场健康稳定。同时，住宅登记只是不动产登记中一个很小的部分，不动产登记的主要目的还是划清林地、草地、矿产等资源物权的归属，而不是房地产调控。

2、 住建部未明确楼市调控 被指去行政化迹象明显

国住房城乡建设工作会议在北京举行。值得关注的是，在2015年工作部署中，前几年该会议频繁提及的“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇并未涉及。

评析：会议依然传递出了2015年楼市调控的一些信号：“注意地区差异”促进房地产平稳发展 ，意味着楼市政策调控主体将下放；提出“两个相当数量”未涉及房地产调控，2015年房地产政策将保持宽松状态，未来改善需求入市门槛还将放低，楼市整体继续松绑依然是趋势。

3、 天津建自贸区吸引投资者 滨海新区楼市受关注

国务院12月12日批准在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。自贸区的消息对滨海新区楼市形成巨大利好。

评价：受天津将设立自贸园区消息影响，滨海新区热门房地产板块东疆保税港区、保税区、中心商务区行情看好。自贸区的政策利好对新区楼市起到刺激的作用，预计将会带热新区房地产市场，未来发展潜力巨大。比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮，因此这类商业地产会率先迎来机遇。

二、月度市场概述

本月天津商品住宅供需概况

经天津中原投资顾问部对房管局数据进行统计，2014年12月， 天津商品住宅供应面积103万平米，环比下降18%，同比下降26%。成交面积117万平米，环比上月上涨2%，同比去年上涨11%，全市成交均价为11922元/平方米，环比上月下降1%，与去年同比上涨17%。本月供需比为0.88，供应量有所回落，但成交量较上月上升。从市场整体趋势来看，预计未来成交量有望止跌回稳。

三、一手住宅市场

1.供应量分析

1.1新增供应分析

全市一手住宅新增供应面积走势图

2014年12月，全市新增住宅供应9237套，供应面积为103万平米，环比下降18.3%，与去年同期相比下降26.4%，低于近一年月度供应的平均水平。

1.2 各区新增供应情况

2014年12月，新增商品住宅供应分布依然集中在环城四区及远郊区县两大区域，本月环城四区供应占比大，达到全市的47%。其中西青区本月供应量高达21.6万平米。

远郊区县新增供应量占全市的26%，宝坻区是主力供应区域，中航瑞祥花园、塞纳世家项目均有大量推盘。

市内六区新增供应量占比达18%，河东区为本月主力供应区域，供应量占全市的8%，全部来自中信城市广场和雅仕兰庭两个项目；河北区和红桥区供应量分列市内六区的第二、第三位，共计7.4万平方米，主要来自首创大河宸章、中铁国际城和泰达城河与海。

滨海新区商品住宅的供应量占全市的7%，大港区为本月主力供应区域，供应量达5.4万平米，主要来自宝龙城。

 2.成交分析

2.1总体成交概述

全市一手住宅成交面积走势图

全市一手住宅成交均价走势图

2014年12月，天津一手住宅市场成交117.3万平米，环比上月上涨1.8%，与去年同期相比上涨11.1%；全市成交均价为11922元/平方米，环比上月下降1.2%，与去年同比上涨17.5%。

2.2 重点区域成交情况

进入年底十二月，随着房企发力冲刺年度业绩，以价换量，购房者入市意愿强烈，天津楼市成交实现“翘尾”收官；四大区域成交占比均持续加大，其中环城四区及远郊区县为本月成交主力。

12月，四大区域中滨海新区和远郊区县成交量有所上涨，市内六区和环城四区成交量呈下降态势。市内六区成交总量大幅下降，环比下降17.2%，其中除南开区为成交上涨区域，其余五区均为下降态势，红桥区下降多，达50.7%；环城四区成交量环比下降8.1%，其中除北辰区为成交上涨区域外，其余三区均有所下降，西青区下降多，为17.6%；滨海新区成交量涨幅大，环比上涨11.4%，其中成交上涨主力区域为塘沽区，而汉沽区成交量环比下降2.6%；远郊区县成交量环比上涨0.8%，其中成交上涨主力区域为武清区和宁河县，其余各区均有所下降。

价格方面，市内六区和环城四区出现上涨，分别环比上涨0.3%和0.9%；而滨海新区和远郊区县出现小幅回落，分别环比下降1.1%和0.1%。整体而言，价格波动不大。

四．二手住宅市场

1.成交分析

1.1成交量分析

1.2 成交价格分析

2014年12月全市二手房成交67.8万平，环比增加12.07%，同比去年同期增加54.79%。全市二手住宅市场成交均价为9702元/㎡，环比上月增加0.95%，同比去年增加5.20%。

1.3 各区成交分析

各大区域来看，12月三级市场成交水平较上月有所提升，整体成交套数增加11%，各区占比变化不大，塘沽、河东、南开、大港四大区仍为成交单数多区域，二手市场较成熟的市内六区及环城四区依旧主导市场。

数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部