大话经纪：国五条天津细则如何主宰津城楼市沉浮？

3月1日，国务院办公厅下达关于继续做好房地产市场调控工作的通知，从六方面对2月20日公布的“新国五条”进行了细化。国五条细则的颁布让二手房市场风云再起，“进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。”以及“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”的政策让很多置业者不再等待，天津二手房周成交量在新政发布后连续两周突破5000套大关，出现“井喷”。

国五条细则对置业者有多大的杀伤力？它将对哪部分人群产生实质性的影响？在这关键时期，房地产经纪行业的专家对置业者有哪些购房建议？津版国五条将会涉及哪些内容？新政发布是否为商业地产带来新的发展机遇？房天下天津二手房特举办第39期大话经纪《国五条天津细则 如何主宰津城楼市沉浮？》，邀请房地产经纪行业的专业人士解读国五条细则下的天津楼市。

主持人：各位下午好！欢迎大家来到由房天下举办的第39期大话经纪的现场，我是主持人岳颖。 大话经纪是房天下的一个品牌谈话节目，我们本期节目的主题是“国五条天津细则 如何主宰津城楼市沉浮？”。在节目开始之前，我们一起来认识下今天到场的各位嘉宾，他们是：

中原地产三级市场部高级区域经理 郑建刚

我爱我家区域经理 杨枫

津房置换房屋信息产业经营中心经理 刘健

顺驰不动产区域经理 蔡永安

友邦地产 区域经理 张巍

《今日楼市》记者 李海明

《今日楼市》记者 阚世超

新国五条细则出台两周 天津市场是否依然火热？

主持人：国五条细则颁布后，真是一石激起千层浪，天津住宅市场发生了不小的变化。大家用“井喷”来形容天津二手房市场的变化。据统计显示，细则出台后周二手私产住宅共成交5254套，第二周成交5853套。来到第三周，二手房市场是否依然火热，还是风头渐退？

郑建刚：井喷两周对于市场是一个火热化的进展，来到第三周市场出现一定的冷化，近期的房源量有下降，较之之前下降了近一半，近期市场的变化相比之前初期来看，有了很大的变化。

主持人：市场开始由热转冷？

郑建刚：也不是非常冷的，相比同期去年来看还是可以的，相比前两周来看是有下滑的，客户量等等比较来看是有下降的。

主持人：根据国土资源的数据显示，本周前三日的成交量分别为787套、1081套、1108套，依然维持在高位，这部分成交者是之前还没有来得及过户的人群吗？

郑建刚：对，大部分以前是签约为主，之前一周是积累在二十单、三十单左右，现在一天就有二十、三十单，因此过户发生了非常多的排队现象，有的甚至在晚上排号，之前的过户量是一个延续。近期签约量来讲相比之前有一个下滑。

主持人：未签约客户依然有所期待？

郑建刚：可能细则有出台，期待一个细则的落地。

主持人：刘经理，您认同郑经理所说的市场现状吗？

刘健：我基本上认同，实际上周消化了一批量的存在，签约后没有过户，政策一出台可能比突然，3月1日出台国五条出乎意料，后期有很多的客户存在疑虑，包括一些抢房子的。后面我想毕竟买房子置业是一个很理性的事情，后期会出现稳定的现象，过五年没有二套，现在已经开始有涨价的趋势了，如果房东一提到涨价，基本上就是这种情况。另一个方面，有二套或者五年以内的有预期的税费这种情况，他也是比较着急的，集中释放结束之后，趋于理性，各有各的渠道。

国五条细则会对哪些人群产生实质性的影响？哪类置业者该买房？

主持人：在国五条出台后，置业者积极入市，交易中心出现排队抢过户的现象。国五条细则的杀伤力究竟有多大？它将对哪部分人群产生实质性的影响？

杨枫：刚刚大家讲的我非常同意，以前有一些没有过户的，现在集中过户，再其次是释放了未来的需求，做一个比喻，就是鞋扔了一只另一只没有扔，这些人在政策之下他们都是一种很焦虑的心情，房主还是客户去了店里都很着急，现在需求都很大，客户常常说的一句话“千万不要搞砸了，一定要买了或卖了”。

再其次，房主对于未来不明朗，没有明确的东西，房主担心未来是不是会降价，现在非常着急卖房子，客户对预期是没有的，很低的，而且现在政策尤其是税收非常大，，所以说杀伤性影响力是非常大的第三趋于冷静房主开始思考了。

主持人：政策的杀伤力确实非常大。现在所有人都着急买房，对各类人群都会产生一个影响，但是二手房置业也分人群，例如刚需、改善房等。

杨枫：片面的来看这个政策是为了抑制投机也就是房子多的房主，刚刚刘经理说的，有二套的他着急，一些人没有五年的，涨价对于他来说我是首套没有影响，那些涨价的房子对他的影响是非常大的，所以说对于很多人都有影响。

蔡永安：杀伤力是全面的，但是所谓的杀伤力是购房者的购房周期的缩短和延长，最终政策还没有出台，一些人很恐慌，不管是业主还是需求者，在政策之下就抓紧购房。

第二个是之后有一些人会冷静下来去想一下政策出台会达到什么情况，再卖房买房的周期会延长，会观望。不管一个月还是两个月，现在细则还不是很明朗，目前第三周从我们来感觉是积存量，不买房也会关注，现在咨询量上升了。

主持人：那对置业者会产生哪些实质性的影响呢？假如我要买一套婚房，为什么要在政策落实前买房？因为要涨价？

蔡永安：因为房地产的预期都是担心涨价。

主持人：如果我是改善型客户呢？

蔡永安：最近有相当一部分是改善性的需求，因为房主比较着急出售，改善型客户也存在刚需，如果有大量的房源放盘到市场而且房主急切出售以避税，购房者挑选余地大且价格上有议价的空间。

新国五条地方细则真空期 专家置业建议

主持人：在国五条细则出台后，虽然很多置业者购房是明智的，但是其中不乏出现因为恐慌而置业的人群，在该阶段，作为房地产经纪行业的专家，有哪些好的建议给到置业者？

郑建刚：这个问题在各个城市很普遍，会受到政策影响的人群非常着急买和卖，没有受影响的人被动带动性的入市，这种情况下这个群体有几个方面的建议。

，如果是首套置业不用太着急去抢房子，对于年轻人结婚建议再等一等，另外一部分人名下有房子的要卖了再买的，地点和需求已经明确的人群。近期房源很多，可能也是淘金的时机，价格也不会避免之前产生税费担心之后也不太好卖，这不部分人群要尽快的去买。

刘健：从风险来讲，从3月1日国五条这个事儿一公布，实际上不管是观望还是不观望的都是一个斟酌期，国五条细则中真正立竿见影起到作用的是坚决抑制投机投资性购房中提到的20%的税费。其他的几项都需要长期规划，一年或一年半才能实现。所以说如果置业者通篇把国五条细则读一下未来希望还很大，如果短期之内，大概设定两年之内不需要置业的，你可以等如果你有刚需，政策出台去抢我感觉要把握好期限。

20%的所得税还有一些细则一出台，会两极分化。假如我这个房子符合免征税的条件肯定会买，不符合这个条件我也无所谓的了。不符合条件的在征税范围内的房子成交很大的，这一批房子，业主会采取无所谓的态度，风险还是比较少的。

郑建刚：我补充一条，现在买房个税的具体细则没有出台。据各个部门的推测，有二套满五年还是没有满五年是基础，满五年有二套，还有其他如何去收，满了应该注意什么，没有满应该注意什么，如果办手续要注意什么。房地产要把尾款清理掉大约需要一两个月，这个时候建议在签署合同有一个提前的约定，有尾款的房子如果能尽快清还的可以，如果不可能建议要做约定，要不然后期办理手续会麻烦。

刘健：现在真空状态是交易细节上我觉得说的很有用处，毕竟买房子置业是一件大事儿需要冷静的思考。

二手房与新房相比较 存在哪些置业优势？

李海明：我们知道二手房往往是新房的一个晴雨表，目前有很多新房有涨价现象，与新房相比较，二手房住宅独特的居住优势有哪些？

蔡永安：二手房和新房市场相比不会产生太多的冲突，包括需求的分流，二手房刚需为主，像地理位置、、工作地点，选择性购房，这种需求和新房我觉得是有两个界限。还有一个就是投资性需求，在二手房行业里投资性需求很多，在新房这方面这种小型的投资更少一点，我觉得在买房上要根据自己的需要，你的需求是什么？而不是因为恐慌二手房出个人所得税了，我要买新房，要考虑好之后再买房。

郑建刚：中原地产也代理新房楼盘，新政发布后新房市场也有一定的增长，而且个别开发商陆续抬价，包括周边的一些楼盘。其实在他们一手放盘的同时二手的客户部分是转化过去的，也有一部分停留在二手里面，除了区域和学区，更重要的是交通，新房周边公交、地铁、周边商业等各个生活环境的配套目前不太成熟，随着未来地铁覆盖各区之后一手房会好，目前二手房会比较多，如果近半年内有入住的计划，还有婚房的。还有外地人需要尽快落后，北京宣导户口以后有调整，他们也尽快考虑买房后把户口落下来。

李海明：我还有一个不同的问题，购房者越来越理智，大家对地段已经有共识了，这个房子的保值增值性，现在大家还会回归在市场上，从二手房角度来讲从哪些方面判断或者相信房子的潜力呢？

杨枫：就像一直以来很少受到波动，像一些成熟的社区，一般来说，是很难降价的，涨的时候会涨，落价会少。但是期房，物业、交通、未来发展这些东西是不好说的，由于时间问题不好预测，比如非毛坯这些，这些二手房的成熟小区会有口碑认可，这都是保值增值的价值。

刘健：根据以往房价涨落的规律，以往的规律就是房子价值高的地方先涨，价值低的后落，如果说新建小区如果有可替代性很高的话会好，那盘我的位置不是太好我在小区在低房置区。

主持人：这个确实会跟置业一个期划增殖性、抗跌性和不可替代性。

刘健：就是替代性，总量上这个市面上就这200套或300套。

天津国五条细则预判 能否主宰楼市沉浮？

主持人： 3月18日网传北京国五条地方细则出台，“如果出售房产是满5年住房，那么政策仍和以前一样，免征个税。如果是满4年住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年住房征收8%，以此类推。若不是住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。”虽经证实为虚假传言。但由此可见，人们对当地国五条细则的关切和焦急等待的心情。如果地方细则出台，它将是对国家调控细则坚定不移的执行，还是对国家政策用力过猛的弥补？

蔡永安：我觉得所谓细则就是对于一些大致方向条款的补充，自己城市所在的房地产的实际情况，我感觉天津不会太严厉，因为以往天津不管是房价涨的快还是慢，在国内不算是风口浪尖，不像是一些一线城市，不会提到天津。

第二就是这次换届，现在新的市委书记以前是任职福建，曾经看过他的介绍，他在那边对房地产执行不是很严厉。

蔡永安：北京对国五条地方细则出现传言，但是我觉得这个讨论即使不是政府、专业人士或国务院的想法，也是通过媒体想表达一下市民的心声。

主持人：您预测像北京一样会有根据实际情况来进行税费的征收。

杨枫：我大概同意蔡永安说的，天津是比较温和的城市，以前的调控也好，不会冒尖，涨价是跟随在其他城市之后它总是慢慢涨，落也不是像北京一个厉害，慢慢落，政策我觉得不会一下子非常严的去执行，它肯定根据城市的特性温和一下，天津的房价和相比是特别高。

刘健：北京的政策也就是说虽然是个传闻，但传闻也是有凭有据，不是空穴来风，天津会在北京的基础上有一个方向，从总量上、从房子的价格来说，北京都是的一个榜样，首都的调控结果，我这个城市怎么样，这种供需矛盾不是很严重。

主持人：三位都讲过会温柔，但是我们也说过，国五条它有这么多条，大家注意到20%的个人所得税，它会偏向于保护哪些人群？

郑建刚：我觉得对于首套置业者也应该不会影响，本身我自己有一套住房我要卖了再买，二套的标准是你有买房子的记录，再贷款也算二套，应该去除掉咱们现在执行的没有满五年的政策目前在收5%的营业税。如果个税再收取20%的税这两个税是有重叠的，一定要去掉一条。

主持人：其实现在天津这个情况也是刚需或改善比较多，投资是很小的一个部分。那么大家预测天津会在何时出台国五条细则呢？

杨枫：应该在月底。

国五条抑制投资再加码 商业地产风生水起

主持人：在国五条细则中，“坚决抑制投机投资性购房”这一政策对置业者的影响，同时也表明了抑制投资购房的决定。在此背景下，投资住房的抑制是否会为商业地产的发展带来新的机遇？

刘健：搞地产投资从业务上接触，应该说有一批专门做地产的商业地产，他们很精通这方面，很精通在咨询使用上效率很高，这不是普通投资人能做的，会有一部分转移，但不会是大部分转移。

有一批人专门做商业地产，很多以个人形势出现的，我没有公司和企业记在我个人名下。

主持人：我想问您比如说是个人精通，另一方面政策出来之后对住宅的市场是越来越严的，这个趋势是什么？商业地产会不会受投资者的青睐？

刘健：这个商业地产构成非常复杂，不是你有资金就可以，比如说举个例子，咱们楼下会出现一个商业地产，但是现状根本你什么也看不出来，你敢不敢做？你不敢，但是他长期做的人敢做，都是大手笔来做的。

主持人：咱们请蔡经理来讲一讲二手房的变化。

蔡永安：会有一部分观望，会有几个月，一部分需求已经释放了，也已经转化了。

主持人：会不会出现透支？

蔡永安：会，政策力度比较大，不管标准是什么，标准的20%是有的，这个差价会需要一段时间去适应。

主持人：20%这个事件已经定了，但是要看主要适用于什么人群了。

蔡永安：业主也要看转变为下游客户，购房者也要考虑。

主持人：很多人担心的是20%税费的专家，那这是不是和供求关系有关，如果卖房的人多了，购房者是不是更占有优势？

刘健：成本转嫁是一种交易习惯，你如何过户政府可以管。但是最后都是以价格来找平的。

蔡永安：细则再保护刚需，也会伤害到一部分人。

郑建刚：其实刚刚刘经理讲的用投资习惯去做商业，如果未来二手房方面投资小，必然会在商业有大量的投资。近期各大开发商在新建住宅的时候，随着项目的开发所有的项目综合体、城市综合体，现在所有的住宅都要加商业、非商业也要和商业结合起来，做周边配套，这样对开发商的商业价值比住宅价值要高。部分投资客，比如从香港、上海、深圳还有煤老板，还有市内六区的商铺也在做，过户量与之前相比较大很多，这个政策未来会对商业地产带来一定的拉动。

杨枫：商业地产不会太小。像我所熟知的街道、商铺，夸张点说翻了一倍，这些商铺都尝到了甜头。除了商铺还有写字楼，在营收上会有差别但是都是盈利的，它也不限购，它是双，所以说会大量投入到这个上面，去年有一条新闻天津再建的商区和新建的商区都是世界上的，天津商业化竞争是非常快的，肯定会有很大的影响，而且对于住宅不会没有影响，我也希望影响小但是肯定会有。

李海明：讲到了商业地产我们楼市也关注商业地产很久了，针对刚刚刘经理提出的，肯定会受到政策的影响，未来都会涨不会赔，比如我们的客户其实他们很挠头，天津的写字楼的价格以及空置率，我们天津写字楼的供应非常大，控制力很大，价格比北上广的一半还不到，写字楼的问题在于客户在哪儿？为了赚钱会快速的回收现金流所以它会卖不会租，那客户关注的点是什么？

郑建刚：我们有一个豪宅、写字楼和高端底商写字楼，我们做了相关数据的研究，我们的区域也有个别写字楼也在做租赁和买卖，目前天津市大部分写字楼闲置率很高，现在有一些写字楼卖掉了，有一部分没有租出去，是周边配套不完善；第二，写字楼客户群体没有挖掘出来。

我们了解上海还有其他地区的花样年在上海的开发项目，一个区开发了五个项目，基本上在一年半的时间这五项全部卖出，或后期服务非常到位，天津有一个香年广场和喜年广场，loft买一层送一层，有未来开发的价值，未来对于租户使用起来价值非常高，它能够给未来租的有一个铺垫。在河西，你刚刚说闲置和开发商的一部分定位有关系，后期的研究、策划不是很完善。

主持人： 本期大话经纪到此结束，感谢各位对房天下天津二手房的大力支持！