2012年天津住宅市场东部区域受追捧 刚需首改成主力

1. 天津市场政策环境

2012年天津的整体楼市政策始终紧随中央，坚持调控政策不动摇，但落户政策及首套房政策以及利率优惠等地方性政策较为宽松，利于市场发展。

2. 商品住宅整体情况

1. 天津一手商品住宅供需情况

1. 近五年天津一手商品住宅年度走势

近年天津商品住宅供应持续走高，导致整体存量过大，加之限购影响，2012年供应量明显回落。09年之后，天津一手房成交量每年以15%左右的速度下滑，2012年在开发商全年以价换量政策引导下，大量刚需被释放，形成了年度较为稳定的成交业绩。

1. 12年一手商品住宅分区县成交环比

2012年天津新增商品住宅1166万㎡，较2011年下降23%；成交889万㎡，与2011年基本持平；成交均价为10064元/㎡，较2011年上涨8%。

其中市内六区与滨海新区成交量全面上涨，而环城四区以及远郊区县基本呈现下降趋势，天津市场出现结构性调整，成交趋向核心区，从而带动整体成交价格“破万”。

2. 12年一手商品住宅月度供应成交量价

2012年出了春节前后变现的相对冷清外，3月份以后场较量持续回升，5月之后基本保持在80-90万㎡左右，直至年尾。

2012年天津楼市的整体表现优于2011年，特别是年末，市场明显回暖，需求得到积极的释放。

3. 2012年年度成交详情

1. 开发商年度销售额排名及具体项目列表

2012年天津本土开发商融创集团以60.89个亿的销售额问鼎年度销售排行榜首位。前十名其他开发商分别为富力、保利、仁恒、首创、万科、金融街、远洋、天房、招商，销售额均超过25亿元，成交面积超过16万㎡。十个企业共成交250万㎡，占全市商品住宅成交量的28%。

2. 12年年度成交套数前20名分布

天津东部包括河东、津南、塘沽三个区域存在着大量的刚需楼盘供应，而武清、宝坻等外围区县则布局有较多的蓝印楼盘，受年度市场导向影响，市场刚需大量释放，从而带动几个区域内性价比较高的项目迅速走量。

3. 12年年度成交套数前10名成交详情

塘沽胡家园的远洋城项目以1946的成交套数，成为天津2012年的。在所有畅销楼盘中，刚需首改楼盘成为主导，主力产品以两三居室为主，在整体销售总量中占比超过80%以上。

4. 2012年二手房成交情况

1. 近五年天津二手房年度走势

2012年天津市二手房表现优于一手房，环比2011年上涨22%，成交总量为444万㎡。近五年的成交价格持续走高，2012年均价为8666元/㎡。

2. 12年二手房月度供应成交量价

2012年二手房与一手月度表现基本一致，3月份以后场较量持续回升，下半年基本保持在40-50万㎡左右，直至年尾。整体市场表现的较为乐观。

3. 12年二手房分区县成交量价

2012年天津市各区县二手房成交量，环比2011年，除和平区受一手市挤压而有所下降外，其他区县均表现为上涨。价格方面，受上一年市场低迷情绪影响，各区县均表现出一定幅度的下降。

4. 保障性住房

天津市目前已经建立了以廉租住房、经济适用房、经济租赁房和限价商品房为主的住房保证体系，销售型保障性住房以限价商品为主。

2012年，天津保障性住房供应119万㎡，成交108万㎡，基本达到供需平衡。其成交量占全市总成交的12%，较2011年有所下滑，成交均价为5063元/㎡，环比下降16%。由于大量商品房降价促销，限价商品房的竞争优势明显减弱，导致量价出现下滑。

5. 结语

整体而言，2012年天津楼市政策环境较为宽松，市场表现得相对稳定和乐观，下半年回暖趋势明显，许多性价比较高的刚需楼盘获得追捧，刚性需求在本年得到了大量的释放，结束了近年天津住宅市场成交整体下滑的趋势。预计未来，随着保障性住房政策的不断完善，房地产市场结构的不断优化，楼市会表现出平稳上升的态势。