津公产房不列入限购范围 交易资金不足可贷款

受到拆迁、新学期开学等因素的影响，近一段时期公产房以其地点优越、面积小、交易费用低等优势在二手房市场上颇为活跃，带动那些刚性需求的购房人果断出手，建筑面积在60平方米左右的一两居室成为最抢手的户型。相对于二手房中的私产房过户，很多市民对公产房的置换、贷款方面政策了解十分有限，特别是公产房能否贷款等问题。针对市民们普遍关心的这些问题，记者采访了房管部门，业内人士给予了详细解读。

公产房优势

位置优越交易成本低不列入限购范围

据介绍，目前人们知道的公产房按照产权人的不同大致分为两种：种是直管公有住房。指由房地产管理部门直接管理出租给单位和个人使用的住房。第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

尽管公产房的房龄相对长，户型设计稍显落后，但却有着无法比拟的优势。首先，购买公产房的置换手续费要远远低于购买二手私产住宅的税费。其次，近来楼市的宏观调控不断深化，二套房贷款首付比例升至60%，本市家庭拥有2套及以上住宅无法新购房产等政策不断收紧。而公企产房屋一次性付款的交易特征、不属于个人名下房产的产权属性可令购房者不受信贷及限购等政策的限制。第三，由于公企产房屋大多建设于20世纪80、90年代，位于市内六区中环线以内，地理位置优越。目前，公产房集中的片区有河西区挂甲寺、越秀路片区、南开区鞍山西道、王顶堤片区、河东区中山门、万新村(小区网论坛)片区、河北区中山路片区、红桥区丁字沽片区、和平区岳阳道等片区。这些片区多处于市内较为热门的区域，交通便利，生活、教育、医疗等配套设施齐全，交通方便，且房屋面积普遍偏小，总房款低。

购公产房使用权钱不够可贷款

林女士最近在南开区鞍山西道学湖里(小区网论坛)相中了一套公产房，总房款约95万元，这套住房她打算给儿子当婚房，但手边的积蓄只有50万元左右，因为购置公产房都需要一次性全额付款，她一下子很难凑出这么多钱。听人介绍，天津市津房置换有限责任公司与中德住房储蓄银行联合推出“公有住房置换额度贷款”业务。经过了解后，她用50万元给儿子做首付，以自家的私产房抵押，以贷款的方式为孩子买下了这套房子。

以往，购置公产房使用权都需要一次性全额付款，这让很多资金不足的买房人望“房”兴叹。日前，天津市津房置换有限责任公司在市房管局、市房产总公司的大力支持下与中德住房储蓄银行联合推出“公有住房置换额度贷款”业务，为广大中低收入群体实现安居梦想提供了一条新的置业途径。这种贷款业务需要新承租人提供房产作为抵押物(另一套完全产权的私产房)，贷款额可为抵押物评估值的70%。根据个人情况不同，贷款期限最长可达30年。

贷款额度如何算？

1、不超过抵押房屋评估价值的70%，如房龄超过20年(含20年)，不超过评估价值的50%；抵押房屋的评估价值：取中德银行准入的评估事务所对抵押房产的评估值；中德银行享有最终价格认定权。

2、不超过购置公有住房使用权价值的70%。所购公有住房使用权价值：取该房屋成交价格与评估事务所对该房屋的评估值之间的低值。以上两个条件中，值为银行最终的抵押贷款额度。商住两用房及底商不能作为抵押物。所购置房屋必须为民用住宅。

例：抵押一套私产房，面积80-90平方米，整个价格在100万元左右。审批贷款资质，根据个人的贷款条件，设定贷款额度，首先是抵押100万元的70%，70万元。如购置的公产房总房款为90万元，90万元的70%为63万元，两者取低值，即的贷款额度为63万元。

你能贷款多少年？

据了解，此类贷款年限最长30年；抵押房龄+贷款年限≦40年；借款人年龄(男)+贷款年限≦65年，借款人年龄(女)+贷款年限≦60年。如果借款人具有高级职称同时具有延聘证明，贷款年限可延长5年。贷款人享受基准利率上浮15%，持有中德住房储蓄合同的，可享受基准利率上浮10%的贷款利率。

你具备贷款条件吗？

据了解，借款人须年满18周岁，具备完全民事行为能力，能够提供合法有效的身份证明；借款人仅限于天津市居民，具有本市城镇非农业户口。同时无不良的债务资信记录和相关的民事纠纷和刑事案件。

借款人有正当的职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力，能够提供相应的收入证明或资产证明。开具的收入证明金额达到月还款的两倍以上即可，同时需要客户提供：连续近半年的工资流水、大额存款证明、个人完税证明和公积金缴存证明中的任意一项资质证明作为辅助报件材料。如借款人收入不能满足要求的，可以增加配偶、子女、父母、亲属、朋友为共同借款人。

一次性付款、贷款手续费用不同

津房置换的工作人员告诉记者，公产房采用一次性付款或贷款购置，手续上和费用上都是有区别的。同样一套房子，两种方式购买会有多大差异呢？工作人员给我们用实例来解释。

孟先生，30岁，已婚，在和平区选购了一套学片房，该套房屋为公产住房，使用面积25m2，房款为70万元。

一、孟先生一次性购置此套房屋

所需费用：包括置换代理费、住房转让手续费和评估费共约14300元左右；

办理流程：

1、孟先生购置的公有住房承租人到任意一家津房置换的连锁店办理置换的进件手续，对该套房屋的拆改、纠纷和欠费的情况进行审核，保证房屋满足置换条件。

2、通过挂牌和摘牌的程序，在津房置换连锁店交纳房款(70万元)至资金监管账户，并交纳置换费用，签署置换相关协议。

3、款齐后，下载置换单，置换房双方到津房置换办理结件手续。

4、原承租人在结件后的3个工作日取得房款，孟先生持原房本和置换单到公有住房所属房管站办理订立新房本手续。

二、如果孟先生没有能力一次性购置该套房屋，在符合条件的情况下可以办理贷款手续购置。那么除承担以上置换代理费、住房转让手续费和评估费外，还需承担贷款所产生的相应费用。假设孟先生有首付30万元，其余房款想通过贷款方式购置此套房屋，孟先生爱人名下有一套私产房屋，无贷款，价值80万元，房龄8年。

首先孟先生具有本市非农业户口，年龄在18岁以上，符合购买公有住房的基本条件，他的爱人有一套私产房且无贷款，可作为抵押物，因此孟先生符合贷款条件。

贷款额度：抵押私产房屋价值：80万0.7=56万，购置的公有住房价值：70万0.7=49万，因此他的贷款额度为49万。

贷款年限：抵押私产房屋：40-8=32年，孟先生年龄：65-30=35年，他的最长贷款年限为30年。

贷款所需费用：(孟先生贷款40万元)包括服务费、评估费、公证费和抵押登记费共计12500元左右。

办理流程：

1、孟先生需开具收入证明，到银行办理额度审批手续；

2、他购置的公有住房承租人办理置换进件和挂牌手续；

3、孟先生交纳首付款，银行审批合格后办理抵押登记手续；

4、取得他项权证后，银行放款，置换房双方办理结件手续；

5、原承租人在结件后的3个工作日取得房款，津房置换工作人员将陪同孟先生到公有住房所属房管站办理新房本手续。