房地产金九银十成交平平 四季度可能现价跌现象

“金九银十”现象是多年来房地产业形成的一个市场规律。按照以往惯例，每年从9月初开始就有购房者陆续前来看盘，到了10月黄金周，人流量达到顶峰，11月到12月进入销售强档。根据这种特定规律，房地产开发商们也投其所好，在这期间将集中推盘，加大房源的投放量，供购房者选择。然而，十月已入月末，被寄予厚望的“金九银十”已基本结束，但是却不见往年的火爆场景。

天津壹加贰联合不动产分析认为在经历了房产新政的“高压”后，天津二手市场今年的“金九银十”恐怕有些名不副实。自年初国家宏观调控政策"新国八条"以及地方执行细则"津十条"出台，市场进入新一轮调整，成交量连续下滑，市场观望气氛较浓，加之金融信贷政策的持续紧缩以及下半年"新国五条"的出台，均使得楼市的宏观调控不断加码。据某网站数据监控中心监控数据显示，截止到23日，十月份天津共成交商品住宅5446套，环比九月同期（9.1-9.23）减少18.02%，同比去年同期（2010.10.1-10.23）减少27.58%。整个第三季度，虽然房企以价换量使成交面积环比第二季度涨了3成，但是在市场观望情绪浓厚，房价下降预期强烈的市场下，第四季度楼市成交量依旧令人堪忧。

开发商推盘进度加快，成交表现平平

“金九月”开盘量达较八月环比翻了一番，但是天津楼市并未显示出冲劲十足的态势，成交表现平平，成交面积环比仅有7.36%的涨幅。十月开盘量达到了年内值，46盘火拼“银十”楼市。与九月略有不同的是，十月亮相的纯新项目中，市内六区开盘项目明显上升，产品丰富。

据天津壹加贰联合不动产统计：9月份市内六区商品住宅成交份额为10.73%，环比减少0.23%；环城四区商品住宅成交份额为50.34%，环比增加10.86%；滨海新区商品住宅成交份额为13.56%，环比减少1.24%；远郊区县商品住宅成交份额为25.38%，环比减少9.21%。

市内六区商品住宅成交量环比小涨，成交均价小幅下跌。其中，河东区成交价量齐升，成交面积涨幅明显。环城四区商品住宅呈现价低量增，成交面积环比上涨36.3%，其中西青区成交面积环比增长197.26%；成交均价方面，环比下降3.9%，四区均略有下降。滨海新区及远郊区县商品住宅均是价涨量减。整体来看，“金九银十”我市住宅成交小幅上涨，价格稳中有降。

二手房成交量稳中有降，成交均价小幅上涨

据国土房屋部门统计：2011年9月天津市二手私产住宅共成交3769套，环比下降7.9%，同比下降41.8%；成交面积30.8万平方米，环比下降3.4%，同比下降40.2%；成交均价7847元/平方米，环比上涨1.8%，同比上涨11.2%。截止到20号，十月份天津市二手私产住宅成交2900多套，环比略有下降。

受到新盘大批上市的影响，二手房成交量环比略有下降。其中，市内六区成交量环比降幅较大，中心城区九月份共成交1686套，环比下降8.4%，同比下降44.0%。由于国八条的颁布及各地严厉的调控限购政策，刚性需求在一定程度上得到抑制，再加上商品房持续集中供给，一手房成交价格稳中有降；而二手房交易价格环比略有小涨，部分地区甚至出现一二手房房价倒挂现象。因此，预计年底二手房市场将持续这几个月的低位运行。入市房源量的不断增加和观望情绪下市场成交的持续低迷，使得9月底天津可售房源套数已经高达13.65万套，预计年底成交将陷入谷底，价格松动有望放大。

根据九月十月份成交情况天津壹加贰联合不动产分析认为，改善性需求成为主角，购房需求主要以婚房及为主。百万元以内的房源成为关注焦点，具有较高性价比的实用性房源备受青睐。由于市场成交低迷，市场观望气候浓厚，部分打算购房的市民出现“售转租”现象，租赁市场持续保持活跃。

土地供应和成交平稳，价格增速回落

2011年第三季度，天津市共成交319宗土地，土地总面积近2010万平方米，土地均价1737.7元/平方米，楼面均价1473.54元/平方米，土地出让金达329.24亿元，平均溢价率0.59%。

三四季度，土地进入供应高峰。随着土地市场供应的增加，土地市场成交量明显上涨。与去年同期相比，土地出让面积、成交均价、楼面均价、土地出让金额分别上涨88.16%、34.5%、64.26%、49.46%。虽然住宅用地成交有所下降，房屋成交量略有下滑，但土地出让宗数明显增加，整体土地市场成交价量上涨，地产大鳄进津热度不减，各大开发商对天津市场仍充满信心。