天津房贷市场“85折”未绝迹 中介“戏法”多

四轮加息过后，房贷基准利率不断走高，一时间令不少偿贷族“勒紧腰带”。相比之下，一些欲购房者虽说并未因加息而影响日常现金流，但由于闻听一些二线城市已相继停办个人房贷按揭业务的消息，加之优惠利率的申请门槛愈发苛刻，因此他们不得不为买房之事“捏把汗”。在房贷政策趋紧下，目前天津房贷市场的情况如何？偿贷者又可通过哪些途径与手段实现自己的购房梦呢？为此，记者在一连数天暗访银行、开发商、房地产经纪公司后发现，房贷市场85折优惠并非完全绝迹，甚至还有不少中介机构玩儿着“二套变一套”的猫腻。

天津首套房贷并未停办但额度紧张放款时间长

自去年下半年开始，央行加息步伐便始终未曾歇止，一年期存、贷款基准利率从2.25%和5.31%升至3.25%和6.31%，与此同时一年期以外各种存、贷款基准利率亦有所上升。以目前天津市的房贷情况看，房贷时间多为5年期以上，而最近一次加息中，五年期以上的贷款基准利率由之前的6.6%上升至6.8%。不仅基准利率在提高，房贷收紧之风似乎也在这个春天吹开。据银率网的调查显示，随着存款准备金率的不断上调，银行资金开始吃紧，曾经“备受宠爱”的个人住房按揭贷款开始受到冷落。在成都，有银行已经明确表示停办个人房贷按揭业务，也有银行则言辞含糊，仅表示说有可能不能放款。而在武汉市，多家都明确表示停办个人房贷按揭业务，而部分虽然还在办理房贷业务，但是也只支持合作楼盘的申请。除了上述两地外，截至记者发稿时，已有大连、南京、杭州等多座城市有银行停止办理住房贷款业务，其中涉及中行、工行、中信、民生、兴业等多家银行的地方支行及营业网点。

那么，受此影响，天津各大银行情况又如何呢？记者随即向本市多家银行进行了咨询，多数银行表示目前个人房贷按揭业务均受理正常，首套房贷并没有停办，也暂时未接到相关的停办通知，但是相比于之前信贷额度则较为紧张，放款时间也有所延长。与此同时，还有银行表示，在个人房屋按揭贷款方面采取了“不主动营销”的态度，但对于找上门来的客户也不拒绝。民生银行天津分行小微金融部的工作人员在采访中表示，从2010年6月份之后就没有再做过个人房屋按揭贷款业务了，而且也没有与开发商和房屋中介公司有过合作。对于主动提出贷款要求的客户，只能按照小微企业的审批标准，以房屋抵押方式贷款，在利率上执行现有贷款利率标准。此外，银行对于新房贷款和二手房贷款也存在一定的差别，部分银行表示，在办理房龄较长的二手房贷款时，即使是“首套”，首付比例也要达到五到六成，与此同时，也有银行规定购买房龄在20年以上的二手房不能申请房贷，甚至有的城商行干脆就表示，二手房贷款基本“不予批准”。

85折优惠并非绝迹

中介机构“戏法”多

相比于银行而言，一些开发商表示，眼下买房85折优惠基本上都没有了。正在销售中的富力城华庭售楼处的工作人员在攀谈中说道：“从去年底开始，很多买房人就体验了贷款难的经历，从首套房利率可享受7折提高至85折，再提高到基准利率，直到最近多家银行已经将首套房利率提至基准利率的1.1倍甚至更多。可以说，对于想贷款买房的人来说还是得赶早，毕竟在贷款越来越难的种种迹象背后，很容易让人相信银行有一天可能真的不再发放房贷了。”

记者随后又以购房者的身份先后咨询了我爱我家、中原地产等房产经纪公司，得到的情况是，对于购买二手房的市民而言，倘若是一套房中介机构仍然可以做到首付3成，85折优惠，而对于二套房则实行首付6成，贷款利率上浮10%的政策。而在暗访中，记者发现，如果购房者名下已经有过贷款记录再买房的话原则上应属于二套房，无论是在首付比例还是贷款利率上都会较一套房出现上浮。于是一些房产中介机构为满足这部分购房者的需求，暗中会为购房者进行“二套变一套”的“魔术”，以降低购房者的偿贷成本，但他们要从中按房屋总价收取1%甚至更多的“手续费”，而且还要求购房者所购房屋必须是该中介机构旗下的房产。可以说，这不仅为不少急于购房却又苦于首付与利率过高的买房者提供了一个“打折渠道”，同时也为房屋中介机构带来了一定利润，可谓“双赢”。然而，暗访中，不少中介机构的工作人员表示，这种“暗箱操作”未来究竟能持续多长时间还要看相关政策以及银行对于贷款额度的限制情况。

三类情况可考虑提前还贷

“眼下，房贷利率不断上浮，别说优惠利率了，就连基准利率都难申请到，而且即便申请到之后，据说放款时间也得等上很久。要不是我计划明年结婚急着买房，才不会这么着急了。”记者在招商银行一家营业网点里遇到了前来咨询房贷问题的小吴，一脸焦急。

的确，无论是对于像小吴这样的准购房者还是正在为每月还贷而计划生活的已购房者来说，面对房贷收紧，其所受到的影响丝毫不亚于停贷。倘若按实施基准利率，等额本息20年期100万元个人商业房贷的每月还款额为7633.4元，而7折、85折优惠利率的每月还款额分别为6464.7元、7037.97元。若把85折优惠利率与基准利率房贷的累计支付利息相比，100万元房贷相差约14.29万元。换言之，房贷收紧虽短时间内并没有带来市场期望的房价下跌，但购房者却因银行抬高房贷门槛而“被涨价”。于是，一些偿贷族便自然而然想到了“是否提前还贷”这一问题。

对此，记者咨询了多家银行个贷部，得到的回答近乎一致。业内人士普遍表示，对于那些已经享受了加息前贷款7折或85折利率优惠的购房者而言，提前还贷很不划算。例如去年10月前贷款购房，当时5年以上贷款基准利率7折优惠后仅为4.12%，即使至今加了4次息后5年以上贷款利率6.80%，7折后也只有4.76%，甚至还低于加息后5年期以上银行存款5.25%的年利率。也就是说，在此基础上就算未来再经历两次加息也不算高。享受此优惠利率的购房者如果提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，利率至少是基准利率的1.1倍，且相应的首付比例也会大幅提高。而相比之下，存在以下情况的购房者较为适合提前还贷，首先是处于还款初期的贷款人，因为大部分利息尚未偿还，所以较适合提前还贷；其次是贷款额较大，当前有能力还清全额且后续依然存有贷款需求的人；第三是那些执行上浮利率的贷款人，在有能力一次还清尾款的情况下可选择提前还贷。