天津二手房毁约增长 需法规规范

楼市宏观调控的“新国十条”出台后，国内部分城市楼市交易量出现回落。又因房贷新政要求上调首付款和利率水平，出现买家付不齐首付而导致毁约的情况。个别城市还出现了买房人告卖房人案。本报记者对本市楼市相关情况进行了调查，发现本市二手房交易毁约率近日确实明显增多，其中一些难题需要破解。

中介协调纠纷困难新政不算不可抗力

在记者调查中，很多二手房毁约纠纷案例体现出处理难度较大的特点，中介人员纷纷感慨这个“灭火队员”工作可不好干。

据了解，房产新政出台前，由于房价变化较大，常出现卖方反悔、坐地涨价的情况，于是定金的“行情”从一两万元提高到七八万元，个别有到20万元的。如果买主毁约，不仅其支付的定金将不予退还，中介还将收取中介费，并要求买方缴纳达房款10%的费用作为违约金。但是当前许多纠纷是因为遇到了楼市新政，一些买房人将其作为“不可抗力”来毁约，但是中介人员没有找到法律依据来处理。当前只能是采取积极协调的做法，让部分签约时间短的合约通过双方协商，退还买主定金。而一些签约时间较长的合约则通过协调，让买方对卖方进行一定的赔偿。

但是中介的调解收效如何呢？一些业内人士坦言：这要看运气了，遇到“难缠”的买卖方，谁也没好办法。目前市场上的一些纠纷已经被买卖双方移交到律师事务所来处理。而来自法律界的回复也不令人乐观。根据法律规定，房贷新政的调整不属于地震等不可抗力范畴，购房者不能以房贷新政为不可抗力为由单方面主张解除之前所签订的相关协议。在一些城市法院受理的此类案件中，还没有买房人胜诉的先例。

各方呼吁降低风险尽快出台相关政策

不论是陷于纠纷的普通人，还是即将买房的普通人都感到不知如何规避风险。市民刘先生接受采访时表示，楼市中的买房人本来就是信息不对称的弱者，如今因房贷严格使得买房人“被毁约”了，还需要支付违约金，实在是“太冤了”。许多买房人都对这类问题感到郁闷。

本市贤达律师事务所的王秋慧律师建议买卖双方利用合同条款保护自身的利益，将一些政策调整可能引发的问题事先在补充条款中约定。例如，将遇到贷款政策调整的原因而造成交易无法完成进行明确的约定。当前的很多纠纷难以处理就是因为没有提前约定。同时，一些房地产业内人士呼吁司法部门尽快对此类案件作出明确的司法解释或指导性意见，解决一系列具体环节的法律困惑。毕竟普通人在法律诉讼方面的金钱成本和时间成本都很高。在调控政策频繁出台的时期，一些买房者的合法权益要受到保护，促进房地产市场平稳过渡。

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