第三套房如何界定 先卖再买能否获贷

第三套房如何界定？先卖再买能否获贷？

5案例详解贷款购房N+1模式

北京市政府在4月30日制定了《关于遏制房价过快上涨的实施细则》，被业内称为“京12条”，核心内容可总结为“N+1”模式，即从5月1日起，以家庭为单位无论此前名下有多少套住房，欲新购商品住房只限一套。

编辑把其中有代表性的问题总结如下，请北京中原三级市场部副总经理宫萍女士为大家答疑。

案例1

我和妻子是次买房，请问买多大面积的住房对贷款首付有影响吗？

套房90平方米以上首付3成

解答：如果是次购房，贷款首付比例原则上以90平方米为界，90平方米以下的原则上可办理20%的首付，90平方米以上的首付为30%。

政策原文：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%。

政策解读：从2010年4月30日起(下同)，购买首套自住住房，且面积在90平方米以上的家庭，首付款必须在30%以上；首套住房面积在90平方米以下的原则上仍可实行20%首付，但据了解，银行等金融机构已经极少批准20%首付了。

案例2

我们现在的房子只有56平方米，如果再买一套房不超过90平方米是否算改善型购房？首付能办到4成吗？如果我们先把现在的房子卖掉，再买一套也算第二套房吗？

更严格的二套房定义

解答：根据新规，凡是第二套住宅，首付必须为50%以上，不再区分是否为改善型购房。如果您把现在的住房卖掉后再购房，则按照套房处理。如果是套房贷款已还清，但房屋产权仍在您家庭名下，则按照第二套房计算。

政策原文：对贷款购买第二套住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。

政策解读：首先，这进一步明确了二套房的认定是以家庭为单位，配偶名下的房产也计算在内。实施中金融机构是以北京房屋交易权属系统的记录为认定依据，即按照有多少套住房在您家庭名下处理。根据北京市政府要求购房者提供的《家庭成员情况申报表》来看，如果父母名下有房产的，以未成年子女名义购房，仍按照第二套房认定。其次，二套房贷款首付比例不低于50%，利率为基准利率的1.1倍计算，不再享有之前的利率优惠。

案例3

我家目前只有一套住房，请问是否可以全款买一套小户型，再按揭买一套大户型呢？

先全款再贷款也行不通

解答：根据北京市住建委的规定，从5月1日起，不论是贷款还是全款购房，目前只能限购一套，如果您从改善住房条件的目的出发，建议您还是贷款购买一套大户型为宜。

政策原文：采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。此外，根据市住建委发布的通知：要求自2010年5月1日起，同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市新购买一套商品住房。

政策解读：北京市的这条规定最为严格，这就意味着不论是否北京市居民，也不论是贷款购房还是全款购房，同一家庭只允许从即日起再新购一套商品住房。该商品住房的范围包括新建商品住宅和存量住宅(即新房和二手房)。同时也意味着申购保障性住宅除外。

这条规定对炒房者是最沉重的打击，意味着炒房客如要在京炒房，一是得动用全款，二是得将房屋权属记载他人名下，无疑将增加炒房风险。

而且根据市住建委发布通知，购房人提供虚假信息骗购住房的，房屋行政主管部门不予办理房产登记；对串通购房人骗购住房的房地产开发企业、经纪机构，暂停网上签约，并将违法行为记入企业信用档案，予以曝光。

案例4

我和丈夫在结婚前名下各有一套房，请问如果我们现在再买一套是否算第三套住房？如果我们卖掉其中一套，再购房是否算第三套住房？

第三套房不放贷

解答：您的种情况属于购买第三套住房，银行不能放贷。后一种情况与案例2相同，以家庭名下有多少套房屋产权计算，则您再购房仍算是第二套住房。

政策原文：要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

政策解读：虽然原文中对第三套住房贷款的发放与否留加了条件，即“根据风险状况”和“暂停”两条，但从目前的政策执行来看，商业银行对第三套住房都采取了不放贷政策。

案例5

我去年7月大学毕业，现在北京工作，但不是本地户口，是否可以贷款买房？如果我男朋友是北京户口，结婚后再买房是否只能登记在他名下？

非本地户口贷款需纳税一年

解答：如果您在京工作未满1年，不能提供1年的纳税证明和社保缴纳证明，则无法以您个人名义贷款购房。如果您急需住房，则可在结婚后以您丈夫的名义购房，至于按第几套计算则与上述案例相同。不过全款购房则不受限制。

政策原文：暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

政策解读：该政策彻主要针对“外地炒房客”和“空降兵”的购房贷款，如不能提供1年以上在北京市的纳税证明和社会保险缴纳证明，则不能获得贷款。全款买房的非北京市居民则不受影响。

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