新政导致违约 责任到底谁担

近日，义乌一位二手房中介公司负责人在与记者聊起房产调控政策时表示，新政限制异地炒房、提高二套房首付比例等规定，可能导致购房违约现象增多。而在此过程中，违约责任由谁承担将成为焦点问题。

他说，打个比方，义乌人张某到杭州购买一套住房，与开发商签订合同，规定该套住房以贷款形式购买。而在贷款审批过程中，新政出台了。考虑到张先生非杭州居民，且无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明，银行并未批准张先生的贷款申请。无奈之下，张先生只好与开发商协商，要求将此购房合同解除。

那么，在这种新政导致购房合同无法履行的情况下，违约责任应该由谁来承担？对此，省内一家知名房地产公司的销售人员在电话中说：“面对这种情况，一般而言，开发商会和购房者进行协商，最合理的解决方式是，购房者想办法付清全部房款，使购房行为得以实现。如若购房者实在难以付清房款，那么就只好解除合同并退房。至于其中产生的违约责任，按照合同约定，应该由购房者承担。当然，按照我个人的看法，情理上，很多开发商都不会要求购房者支付违约金。”

这位销售人员的说法正确吗？浙江五联律师事务所义乌分所律师吴伟强表示，若合同是在新政执行之前签订，合同中也确实约定购房者要以按揭贷款方式购房，但新政致使这种方式难以实现，那么，这属于“不可抗力”，本着诚信原则，合同应该解除，开发商和购房者均不必承担违约责任。“当然由于各地司法实践不同，不同地区的法院在审理此类案件时也可能出现不同的判决结果。”他补充说。

另外，新政关于二套房首付比例提高等规定也可能导致房产违约现象出现。如南京有位栾先生在当地购买了一套住房，原本按照相关规定，其首付是20%，但新政出台后，首付比例提高至50%。无奈之下，他只能要求与开发商解除购房合同。但开发商表示，退房没关系，必须按合同规定承担相应违约金。

对此，当地消协认为，在合同成立之后、履行之前，如果出现某种不能归责于合同双方当事人原因的客观变化，在法律上属“情势变更”，国家发布新政策，对栾先生和开发商而言，都属“不可抗力”，双方都不需要承担违约责任。他们认为，这是诚实信用原则在合同履行中的具体运用。