2017年上半年天津二手房分析报告

一、 上半年楼市政策汇总

1.新修订的《天津市存量房屋交易资金监管办法》(简称《办法》)将于3月1日起施行。记者从市国土房管局获悉，截至目前，全市已累计为87万套存量房屋6559.52亿元交易资金提供监管服务，交易资金监管业务保持零误差，较好地杜绝了因购房资金被占压、挪用引发的纠纷案件，有效维护了交易双方合法权益和社会稳定，促进了房地产市场有序健康发展。

房天下点评：资金监管是二手房交易中一个重要环节，使二手房买卖双方的资金都得到保障。本次的变化就是对于买方购买二手房一次性支付房款的，交易双方可以自愿选择接受或放弃或部分资金监管服务。从房天下获悉，买方一次性付款的情况在所有二手房交易中仅不足5%。而且目前交易房款数额较大，建议买卖双方尽量选择资金监管来保证交易资金的安全。

新政后，二手房买卖协议改称为《天津市存量房屋买卖协议》，规定在签署存量房协议之日起超过180日未申请办理转移登记的，该协议信息从本市不动产登记系统中自动删除。此次变动使得一次性的买卖双方资金到账时效性更加灵活人性化，对于存量房协议中规定的办理时间结点也更加明确，方便二手房交易双方顺利完成交易。

2.津房贷新政：认房又认贷二套房首付六成

天津国土房管局：落实调控政策严格套数认定

3月31日，天津市政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》。为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，进一步做好本市房地产市场调控工作，抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定，结合本市实际情况，提出实施意见。自2017年4月1日起实施。

-津籍居民家庭：拥有2套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

-津籍成年单身(包括未婚和离异)人士：拥有1套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

-非津籍居民家庭：本市拥有1套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)。在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

二、上半年金融政策汇总

1.5月4日，天津房贷再度收紧。据业内人士介绍，对于首套房贷，本市大多数银行都已经执行95折，部分银行执行基本利率。

房天下金融主管张雪玲表示，对于名下无房无贷款的本地籍购房者，首套房贷仍然是三成，利率折扣多从9折上调至95折，比如农行、工行、建行等，虽然也鲜有9折的，但是要求申贷者的资质较高，95折较为稳妥。而浦发银行、天津银行针对首套购房者都是基准利率。中信银行首套利率已经上浮10%起。虽然银行放款时间较长，审批条件苛刻，但审批的时间还是较快的，基本在2-3周就可以审核通过。张雪玲补充，银行收紧房贷，在一定程度上可以防范金融风险。

2.6月9日，天津房贷再度收紧。据业内人士介绍，对于首套房贷，大多数银行已经执行基准利率，二套房贷上浮10%起。

房天下金融主管张雪玲介绍，日前，天津各银行房贷再度收紧，除了农业银行还有首套房贷95折的优惠，其他银行如中国银行、工商银行、建设银行等基本执行首套房基准利率，中信银行首套房利率执行基准利率上浮10%起；对于第二套房贷，多数银行均执行基准利率上浮10%起；对于第三套房贷，均停止发放。且银行未对房贷的批贷、放款时间做具体承诺，表示要看审批速度及个人征信等具体情况。目前银行对申贷者的资质审核更加严格，会需要一些辅助的资产证明，比如工资流水等文件。

三、上半年天津二手房数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，6月，天津二手房挂牌均价在5月的基础上微调，为每平米27775元。截止到2017年6月，上半年天津二手房挂牌均价走势较为平缓，与去年同期相比，上涨49.59%;和今年1月相比，上涨20.05%。整体而言，在2017年上半年，价格得到了控制，且市场上的买卖双方售房、购房、换房的热情击退，保持理性，上半年中，双方的观望情绪渐浓，因而也积攒了一定的购房需求。

另外，随着严格的金融信贷环境，按揭贷款的要求愈加严格，公积金贷款预约需要排队，部分房主更希望将房子卖给可以一次性付清的购房者，省去等待批贷房贷的时间，完成房主的房屋置换。

图1天津二手房2016年6月-2017年6月挂牌价格走势图

全市各区县上半年挂牌均价情况：

表1 各区域2017年上半年二手房挂牌均价（元/平米）

四、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，综合今年上半年情况来看，南开区成为热搜区县榜首；商圈方面，河西区梅江商圈在上半年成为热搜商圈；津南区八里台街碧桂园项目是楼盘搜索关注度的首位。

2017年上半年，天津二手房市场热搜地铁线路是地铁1号线，热门地铁站依然是位于津滨轻轨9号线的塘沽站；两居室户型、建筑面积70-90平米是今年上半年网友比较关注的二手房属性，价格区间搜索的是150-200万元之间。从以上搜索数据可以看出，网友的搜索属性较为稳定，每月的变化微乎其微，特别是在新政的持续作用下，限购效果得以实现，投资投机性的购房行为已经被扼制，部分房地产泡沫得到消散，上半年整体市场冷清但冷静，市场发展更加健康化。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，上半年天津市各区县搜索量中，南开区以12.86%的搜索占比成为榜首；其次是河西区，搜索占比11.87%；塘沽搜索占比11.60%，位居区县搜索第三位；第四位为河东区，搜索占比为9.76%；河北区搜索占比为8.17%，排在区县搜索排名第五位。

图 2 上半年区县关注度排行

2.商圈关注度分析

上半年天津二手房市场商圈搜索情况显示，河西区梅江商圈占据商圈热搜的榜首，房天下二手房表示，梅江街的楼盘库存量较大，房龄新，配置全，交通便利，环境优雅，小区的人文素质高，教育环境也逐步完善，得到广大购房者的关注；在上半年商圈热搜top10中，南开区万兴商圈、塘沽工农村商圈、津南区双港和咸水沽商圈、西青区中北镇商圈、北辰区宜兴阜商圈、南开区王顶堤商圈、塘沽杭州道商圈以及新港商圈均上榜，除了市内六区的商圈外，环城四区及滨海新区的商圈上榜数量增加。显然，在限购的大背景下，需求向城市边缘挤压，特别是在滨海新区不限购，带动了滨海楼市的搜索热度与成交热度。

图3 上半年网友关注热门商圈排名

3.楼盘关注度分析

上半年，津南区八里台镇的碧桂园搜索占比为0.55%，占据位；南开区体育中心街的时代奥城位居第二位，搜索占比为0.41%；津南区八里台镇的星耀五洲位居第三位，搜索占比为0.38%；塘沽胡家园的远洋城，搜索占比为0.37%，排在第四位；河西区梅江街的富力津门湖，搜索占比均为0.34%，位居第五。楼盘排名top10 的后五位依次为东丽区东丽湖街的万科东丽湖、东丽区先锋路街的保利玫瑰湾、和平区体育馆街诚基中心国际公寓、津南区咸水沽街的津南新城及融创中央学府。从以上数据可以看出，环城区域的楼盘搜索热度在今年上半年逐渐增加，特别是津南区，库存量大，碧桂园和星耀五洲重出江湖，取得不错成绩。

表 2 上半年网友关注楼盘搜索量top10

4. 地铁线路关注度分析

上半年天津地铁线路关注度排行榜中，地铁1号线占据热搜榜首位，搜索占比为25.70%。地铁3号线搜索占比22.89%，位居第二；津滨轻轨9号线搜索占比为22.20%，位居第三位；地铁2号线搜索占比为20.78%，处于第四位；而6号线的搜索占比为8.43%，居于第五位。在今年上半年，地铁线路搜索排名变化不大，一号线的搜索热度，其次是3号线和9号线。

表 3 上半年网友关注地铁线路排名

上半年天津热门地铁站点榜首为塘沽站（途经津滨轻轨9号线），搜索占比为4.43%；其次是刘园站（途径地铁1号线）搜索占比3.60%，天津站站（途经地铁2号线、3号线、津滨轻轨9号线）位居第三位，搜索占比是2.59%。在上半年地铁站点搜索关注度的排行10中，津滨轻轨9号线沿线站点搜索占比提升较多。和上半年的限购政策息息相关，连接天津市区与滨海新区的津滨轻轨9号线，沿线站点较受购房者关注，塘沽站、天津站、东丽开发区站搜索热度。

表4 网友关注地铁站点搜索排名

5.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，上半年，两居室依然是网友青睐的主要户型，搜索占比过半，达到50.06%，依然为主要的户型需求；其次为三居室，占比为25.34%；一居室搜索占比17.30%，位列户型搜索排名第三位。四居室搜索占比为5.73%，五居室及以上搜索占比为1.55%。随着购房者对居住品质要求的不断提高，两室房源已 越了一室，成为必备的住房需求。从搜索占比不难看出，大户型的需求较前两年有所增加，来应对逐渐成为潮流的书房、衣帽间以及家中二孩的要求。

图4 户型搜索量占比图

在价格方面，150-200万以下房源依然网友青睐，占比15.62%，其后80-100万的搜索占比14.89%，位居价格搜索占比第二位；80万以下搜索占比为14.67%，位于价格搜索占比第三位。200万-300万的搜索占比为12.68%，100-150万元的价格搜索占比为11.38%，300-500万的搜索占比为4.24%，500万以上的搜索占比仅为2.80%。从上半年二手房价格搜索来看，价格搜索的数额还是集中在200万以下，百万以下的占比需求依然很多。

图5 价格区间搜索量占比图

面积搜索中，70-90平米为热搜位，搜索占比为23.06%；50-70平米的搜索占比为18.31%；90-110平米搜索占比为13.50%。50平米以下的搜索占比为10.26%，110-130平米的搜索占比为8.42%；130-150平米的搜索占比为6.87%，150-200平米的搜索占比是6.36%，200-300平米的搜索占比为5.11%。网友在上半年中，面积在50-90平米的搜索最为集中，依然是以小户型为主要的购房需求。

图6 面积区间搜索量占比图