2017年4月天津二手房分析报告

一、 4月楼市简析及5月预测

4月二手房量价均跌房主议价空间加大

房天下大区总监王一波表示，4月区域的二手房成交量环比下降70%以上，成交价格也是稳中有降，价格整体降幅在10%左右。目前河北区榆关道附近的二手房成交均价在每平米27000-28000元。新政对于购房资格把控严格，抑制了投资投机性的购房需求，同时导致部分外地购房者及改善类购房者无法入市，造成成交量下降，一些急售的房主可都将手中的房源降价出售。

降价的房主要集中在市内六区及环城四区二手私产住宅较集中的区域。房主的降价幅度大都在10万以内，房值大的房源降价幅度会大一些，比如300万以上的房源降价幅度会在10-20万之间，仅占到全部降价房源的5%左右，而且降价的房主基本是对市场预期较强，充满期待因而之前的报价要高于市场价的，也就是之前价格虚高的房子现在降价幅度会大一些，回归到正常的市场价格。降价的区域主要集中在房源量充足且交通、配套依然有潜力的区域。

5月成交情况仍不乐观 利于刚需出手购房

王一波表示，5月，二手房成交情况依然不容乐观，但对于刚需购房者，目前的市场环境适合出手，首先房主的议价空间增大，随着看房客户的减少，房主会降低市场预期，基本套均的议价空间在五万元以上；其次目前在售的房源量充足，购房者的选择空间较大。

二、天津二手房数据分析

1.天津二手房数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，4月份，天津二手房挂牌均价继续上行，为26265元/平米。截止到2017年4月，天津二手房挂牌均价走势一直稳中有升，随着天津限购政策实施满月，本市二手房的成交活跃度走低，价格走势平稳，并未出现太大的涨跌变化。

图1 天津二手房2016年3月-2017年1月挂牌价格走势图

全市各区县挂牌均价情况：

表1 各区域二手房挂牌均价

三、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，4月天津二手房市场中塘沽一举成名，成为热搜区县榜首，商圈方面，武清区在4月再度成为热搜商圈，4月津南区八里台街碧桂园继续蝉联楼盘搜索关注度的首位。

4月份，天津二手房市场热搜地铁线路是津滨轻轨9号线，热门地铁站点是位于津滨轻轨9号线的塘沽站；两居室户型、建筑面积70-90平米仍然是4月网友比较关注的二手房属性，价格区间搜索的依然为80万元以下。从以上搜索数据可以看出，新政的作用效果还是较为明显的，滨海新区塘沽区域在非限购范围内，该区域以及津滨轻轨9号线的搜索热度都要高于以往。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，4月天津市各区县搜索量中，塘沽以12.25%的搜索占比成为榜首，环比上涨0.68%，其次是河西区搜索占比12.09%，环比上涨0.45%，南开区搜索占比11.92%，环比微降0.09%，成为4月区县热搜榜单第三名。

图2 区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

4月天津二手房市场商圈搜索情况显示，武清区以绝大的优势继续占据商圈热搜榜首的位置，搜索占比为5.01%；静海区以3.15%的搜索占比排名第二位；河西区梅江街的搜索占比为2.82%，位居第三位；南开区万兴商圈搜索占比2.35%，排在第四位；塘沽区工农村街在4月依然位列第五，搜索占比为2.28%。

图3 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

4月份，津南区八里台镇的碧桂园搜索占比为1.06%，环比上月增加0.41%，占据位；开发区第三大街的天保朗月轩位居第二位，搜索占比为0.73%；东丽区东丽湖的恒大绿洲位居第三位，搜索占比为0.63%；津南区八里台镇中信公园城，搜索占比为0.47%，排在第四位；南开区体育馆街的时代奥城，搜索占比均为0.46%，位居第五。从以上数据可以看出，环城区域的楼盘在4月搜索热度逐渐增加。

表2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4. 地铁线路关注度分析

4月天津二手房市场地铁线路关注度排行榜中，榜首位置的线路有变化，取代1号线成为新的地铁线路热搜榜首位的是津滨轻轨9号线，搜索占比为226.3%。地铁1号线以23.6%的搜索占比，位居第二；3号线处于第三位，搜索占比为23.2%；地铁2号线搜索占比为18.6%，处于第四位；而6号线的搜索占比为8.3%，居于第五位。除了榜首位置有变化以外，其余线路排名与上月相比并无太大变化。

表3  网友关注地铁线路搜索占比图

4月天津二手房市场热门地铁站点榜首为塘沽站（途经津滨轻轨9号线），搜索占比为4.12%；其次是刘园站（途径地铁1号线）搜索占比3.45%，新立站（途经津滨轻轨9号线）位居第三位，搜索占比是2.10%。在4月地铁站点搜索关注度的排行10中，9号线沿线站点搜索占比提升较多。随着周边城市的限购政策，部分购房需求向环城及滨海区域挤压，使得滨海区域的房源搜索量有所提升。

表4 网友关注地铁站点搜索占比图

5.户型、价格、面积关注度分析

4月在各种户型的需求上，两居室依然是网友青睐的主要户型，搜索占比高达49.70%，环比下降0.5%%，依然为主要的户型需求；其次为三居室，占比为24.55%，环比上涨0.27%；一居室搜索占比18.75%，，环比下降0.57%，位列户型搜索排名第三位。

图4 户型搜索量占比图

在价格方面，80万以下房源依然网友青睐，占比16.65%，环比下降1.98%，其后150-200万的搜索占比14.90%，环比上涨0.16%，100-150万搜索占比为13.49%，环比上涨0.43%，位于价格搜索占比第三位。从4月二手房价格搜索来看，小房值依然是刚需购房者关注的重点，但是150-200万之间的房源要求环比提升。

图5 价格区间搜索量占比图

面积搜索中，70-90平米为热搜位，搜索占比为22.76%，环比上涨4.34%；50-70平米的搜索占比为19.78%，环比上涨2.11%； 90-110平米搜索占比为13.23%，环比下降0.14%。

图6 面积区间搜索量占比图