环京新增限购区 中央再提研究长效机制

中央刚刚说完要“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，今天就有两个城市加入限购阵营，楼市调控范围继续扩大。

3月1日，中央财经领导小组第十五次会议召开后的天，河北省保定（楼盘）市下属的涿州市和福建省福州（楼盘）市下属的连江县就同步发布了限购措施，而两地所属区域都是楼市次热点区域，周边或上级行政单位在此前都执行了限购或其他调控政策，这不仅说明楼市调控扩大，而且关注层次也越发深入，越来越有针对性。

但在限购取得短期效果的同时，市场也在发问，何时能研究出适应楼市发展的长期政策，从而使房地产市场更稳健长久的发展？

“热岛效应”外溢引发限购

据了解，3月1日起，涿州市实行住房限购和差别化住房信贷政策，对非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%；对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。

“过去的京津冀概念，主要是北三县即燕郊大厂和香河，以及固安等区域，涿州当地楼市的认同度比较低。但随着北京（楼盘）人口疏解、产业外移、廊坊出台“廊九条”限购措施等因素影响，涿州的楼市也进入了快速上涨期，这个时候往往会有较多的投资导向和炒作行为，出台限购政策也是为了防范政策风险和价格波动。”智库研究总监表示。

据了解，涿州楼市均价在2016年初只有6000元／平米左右，但到了930新政前期已经普遍，多个楼盘预售价格都上调到10000元／平米以上。其中靠近涿州高铁站的楼盘尤为明显，比如鸿坤理想湾（南区）、K2京西狮子城、高铁新城等项目的价格都一度涨到13000元／平米以上，目前在售的桃源新都孔雀城等项目售价仍在10000元／平米以上。

而福州市连江县的限购政策实际从2月21起执行，但在3月1日才发布，其中规定，对拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭，以及拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭，暂停向其销售县城关地区（指凤城镇、敖江镇、江南乡）范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房，同时外地户籍家庭需提供1年及以上的个税火社保证明才能购买上述住房。

此外，连江县还规定首次使用公积金贷款的职工家庭，首付比例不低于30%；二次使用公积金的首付比例不低于50%等相关公积金贷款政策。

“福州楼市房源紧俏、市场活跃、价格反弹空间大，所以此前就一直采取限购，导致部分购房资金流入到福州下属的部分次热点县城。“严充道。

他分析，涿州、连江限购带有很强的信号，即对于一些热点城市来说，由于近期限购收紧，所以楼市热度开始向周边区域传导，出现“热岛效应”外溢的现象，近期部分热点城市的非限购区域有抢购的现象出现，同时房价出现上涨的态势，基于这些现象，后续热点城市周边项目可能会继续被纳入价格管控对象。

长效机制再成楼市热词

自从去年“930”新政以来，多个城市恢复限购或者进入限购加码的新一轮调控，一二线楼市热点城市的基本面也迅速从过热进入相对平稳的态势，限购政策成为多个城市给楼市“退烧”的快速药，涿州市和连江县也属于这一类情况。

但“摁下葫芦起来瓢”的情况也屡次出现，除了涿州和连江县，重庆（楼盘）市场和海南（楼盘）市场的火爆，也是同类问题；此外，不仅热岛效应外溢的情况值得关注，一手住宅市场之外的市场问题如二手房市场、商住市场等问题也不断出现，所以近期关于“房地产市场长效机制”的话题被再次提起。

昨天召开的中央财经领导小组第十五次会议上，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平就指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

习近平指出，要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。

其中，关于“短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”被广泛关注和讨论，中原地产首席市场分析师张大伟对媒体表示，“短期主要体现在交易环节调控，包括限价、限购、限贷等交易环节的调控；长期主要体现在持有环节调控，比如房地产税的变化。”

此外，严还表示，短期政策主要是市场化导向效果明显的措施，比如通过房贷政策的调整，能够实现对短期市场快速的调节，或者说对于局部区域采取不同的购房措施，这都可以理解为短期的管控政策；而从中长期来看，主要体现的是土地政策和金融财税政策，包括房地产税、动态调整的供地政策以及金融贷款利率等内容。

“基础性制度实际上体现的是一些宏观面的基本要素和内容，包括货币、供应、分配、人口管理和收入等制度，这些基础性的制度也会在短期和中长期的楼市发展中得到体现。”严补充道。

从目前的情况来看，市场上感受比较多的仍是短期政策，比如限购、限贷等措施，但对于限购维持的时长，在市场上一直有争论。

“限购政策本身对部分刚需购房者有误伤，所以要理解为是一种短期政策。”严认为，限购作为一种短期调节政策，未来会相继解除，但要建立在房地产长期政策成熟的基础上。

此外，昨天的中央财经领导小组会议上，还提到要引导投资行为和引导预期。

业内人士认为，对楼市投资行为，之前的提法是“抑制”，现在变为“引导”，说明将改变此前采取堵的措施，可能采取积极疏导的方式，比如鼓励部分炒房资金转变投资理念，成为中长期宏观经济发展的有力的资金支持；而预期引导则和房地产市场稳定的思路是有关的，“后续预期管理和信息公开等动作会增加。”

还有观点指出，引导的做法，或也会衍生出一些新的政策内容，比如说对于三四线城市的住房投资，会进一步放宽，或者说对于投资类似PPP、特色小镇等领域会给予税费减免等。

据了解，房地产长效机制在本届政府建立之初就被提及，在2015年4月底召开的中央政治局会议上再度得到确认，此后在去年12月16日结束的中央经济工作会议上明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

几番讨论之后，房地产长效机制在今年两会前夕又被提及，预示着相关政策如房地产税等或有重大突破。