“轨道+物业”为地铁造血 5 6号线建上盖项目

天津轨道交通集团除了将修建多条轨道交通线路外，还将资源开发经营作为集团持续发展的重大战略和经济增长点。把地铁上盖开发作为集团经营开发的重点，构建“轨道+物业”资源开发经营新模式，在方便百姓生活和出行的同时，加强自身造血机能，实现轨道交通可持续发展。

5、6号线建这些上盖

目前经营

商业物业面积约17万平方米，涵盖业态包括写字楼、商业、酒店等板块

写字楼：和谐大厦、环球置地广场、格调大厦，可经营面积约4.83万平方米

上盖商业：翔宇公园、丁字沽三号路、晶采大厦、鼎福大厦，可经营面积约4.89万平方米

酒店：祈年大厦、鼎福大厦(酒店部分)、复兴门酒店、康营里酒店，可经营面积约5.45万平方米

地下枢纽商业：文化中心地下商业街，为全地下式商业广场，项目总体商铺134间，可经营面积约2.4万平方米

规划实施

6号线大毕庄车辆段，63.05万平方米上盖

5、10号线梨园头车辆段，61万平方米上盖

6号线6处站点上盖：北竹林、北运河、天泰路、新开河、外院附中、思源道

5号线9处功能上盖：建昌道、月牙河、幸福公园、津塘路、直沽、下瓦房、围堤道、宜宾道、晋宁道

A地铁上盖开发加强自身造血

地铁资源投资有限公司，属天津市轨道交通集团有限公司全资子公司。公司主要从事地铁沿线地块上盖房地产开发与经营，写字楼、商业租赁，广告经营以及停车场服务、市场经营与管理等业务。通过实施“以建设为载体，以地块整理及前期结合策划为桥梁，以地铁上盖物业品牌化开发为核心”的发展战略，提升地铁上盖物业品牌，创新经营模式，大限度发挥天津市轨道交通网络资源经营的优势，培育发展各业务板块齐头并进的资源开发新格局，提供轨道交通延伸服务，拓展多元化经营领域。

市委、市政府非常重视本市地铁上盖开发工作，轨道交通集团也一直在探索地铁上盖的发展模式，借鉴其他城市“轨道+物业”的先进经验，提高本市建设用地的利用率，带动地铁车站、车场周边土地开发，对推动城市化进程，具有重要意义。

本市已运营地铁1、2、3、9号线四条线路，运营里程140公里，车站83座。在建4、5、6、10号线及1号线东延线共计133公里。“十三五”期末，中心城区运营里程将达到320公里以上。按照本市新一轮轨道交通线网远期规划，未来将规划线网车场选址38处，占地面积约2万亩。

B“轨道＋物业”带动地块发展

“轨道+物业”是指利用轨道交通带动土地开发，结合地铁车辆段、车站进行高强度综合开发，并设置公交换乘设施，建设集居住、商业、办公、酒店等多功能于一体的城市综合体。使土地开发与地铁车辆段、车站融为一体，从而解决百姓出行、生活问题。

香港地铁是“轨道+物业”发展的成功典范。港铁的成功与其车站和车辆段的上盖物业开发密不可分，用于地铁建设、运营。港铁物业开发相关房地产、物业租赁与管理收入占总利润的52%。目前，有北京、上海、广州、深圳等18座城市开通地铁运营，同时开展“轨道+物业”上盖规划研究。“轨道+物业”发展模式既可以解决轨道建设的资金问题，实现轨道交通可持续发展，方便百姓出行，又能带动周边物业发展，解决百姓生活问题。目前，本市结合地铁车站、场段规划的上盖分为三类，功能上盖、车辆段上盖、站点上盖。

功能上盖：结合路边的地铁出入口、风亭、冷却塔等附属设施建设的小型建筑，方便周边居民及乘客每天的生活需求，如银行、快餐、便利店。

车辆段上盖：通过对地铁车辆段工艺的优化，在车辆段上实施上盖综合开发，实现车辆段用地在空间上的分层开发与利用，提高车辆段用地的利用效率和经济效益。

站点上盖：结合轨道交通车站建设和车站周边地块综合开发，与轨道交通车站紧密衔接的，集居住、商业、办公、酒店等多功能于一体的城市综合体。

随国内经济形势的发展，电商对实体经济造成了一定冲击，但有些实体经济是电商冲击不了的，特别是一些方便市民生活的行业。在这种情况下，轨道物业，特别是地铁功能上盖，就成了一种灵活的商业方式。

地铁站非常贴近百姓生活，离居民区又近，在地铁上盖建设商业，再加上一些配套设施和配套政策的出台，将会成为今后天津市在轨道交通建设方面的一个亮点。

天津轨道交通线网密度增加后，商业布局将成倍增加，以快消品和购买体验为主。同时，随着天津智慧城市和智慧轨道的规划建设，未来在地铁内将实现WiFi覆盖。