滨海楼市分析之天津自贸区

国务院2014年12月12日正式批准在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。随着天津自贸试验区的挂牌，越来越多的人关注着滨海新区，关注着滨海新区的楼市。

天津自贸区的消息对滨海新区楼市形成巨大利好。在自贸试验区获批的消息发布后，滨海新区很多售楼处到访量明显增加，不少客户对该区域的楼市发展前景充满期待。近一段时间，随着楼市新政和自贸区的带动，新区房地产成交量出现上涨现象，而自贸区板块地产表现极为突出。自贸区项目会主要带动商业地产，前期上涨旺盛的应该是商业地产，而后期住宅地产在商业地产的带动下出现稳步上涨。 

利好直接的是写字楼、办公型公寓这类产品，成交及租赁情况日渐升温。在东疆港和中心商务区，不乏整栋成功对外出售的项目之所以这类产品受自贸区利好影响直接，因为他们都可以被买来用于“注册企业”。

今后自贸区挂牌后，商业地产和住宅地产的成交量会继续上涨，但初期住宅地产价格表现应该会相对稳定有一个趋升的过程。 

自贸区三大热门区域引关注 聚焦自贸试验区热门楼盘

自贸试验区规划面积119.9平方公里，涵盖三个片区：天津港东疆片区、天津机场片区和滨海新区中心商务片区。绝大部分位于滨海新区范围内。三大自贸区组成部分中，东疆港主要以住宅、写字楼、办公型公寓等业态为主；中心商务区主要以公寓和写字楼为主；空港则以住宅为主。

东疆港片区板块价值引投资热潮

东疆保税港区面积10平方公里，是继上海洋山保税港区后，中国批准设立的第二个保税港区，也是目前中国面积大的保税港区。东疆保税港区具有非常明显区位的优势，它天津开发区、保税区，三面环海，距北京160公里，距天津市区56公里。

相较于板块内商业地产、休闲旅游地产的发展，东疆港价值洼地的住宅市场成为不少开发商竞相争夺的领地，吸引了中交、万科、贻城等知名开发商进驻，为东疆港迎来了房地产市场发展的新机遇。

东疆港目前地产项目囊括洋房、别墅、高层、小型LOFT办公等多种产品类型。几家地产开发商特色鲜明，都是实力房企或者“国字号”打造。项目在品牌与政策的双轮驱动作用下，产品价值得到进一步提升，板块房价的平均涨幅也在自贸区政策落地之后达到10%，部分居住类项目的价格涨幅达到15-20%。

中心商务片区 商业地产引发置业潜力

中心商务片区是天津自贸试验区的重要组部分，规划面积46.8平方公里(含天津港保税区海港部分和保税物流园区4平方公里)，滨海新区中心商务片区重点发展中心商务区将重点打造的五大核心产业，包括创新型金融产业、科技及信息技术产业、专业服务业、商贸服务业、社会服务业。

中心商务区的重点建设项目进度提速，如坐上一艘快艇般飞速发展。楼宇建设方面，响螺湾商务区39个项目、48栋楼宇中，累计竣工21栋。于家堡 14个项目、15栋楼宇中，2栋楼宇具备入驻条件。住宅市场方面，板块内目前在售的中国塘、海昌天澜、亚泰津澜以及远洋心里等项目，住宅售价平均涨幅在8-12%之间，堪比同期一线城市的房价涨幅。