在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向。
“托底盖帽”：楼市政策大分化
21日，据南京玄武区官方微博消息，将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2万-3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
中原地产首席市场分析师张大伟对《财经日报》分析，目前楼市调控趋势出现了明显改变。过去一年多的房地产市场，调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一二线城市及一二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的成交放量和房价快速上涨现象。
某房地产研究院日前发布的《楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究》报告(下称《报告》)显示，上海、深圳、南京、苏州等地及周边城市的房价和成交量出现井喷式增长，与大量三、四线城市和以沈阳为代表的部分二线楼市的持续低迷，形成了巨大的反差。
区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出;楼市非理性火爆的地区，紧缩性政策已现端倪。“因城施策”将成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。
从近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。房价上涨较快的城市，包括部分一、二线及辐射区都出现了紧缩性政策，如上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。
今年以来各地出台的以去库存为目标的刺激型政策可主要归纳为6大类：采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费，激活市场;充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市;多举措鼓励支持农民进城购房，开放具潜力的购买需求端口;加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房去库存;实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组;进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房等。
紧缩政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容：实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险;限购政策进一步升级;规范房企管理，严禁房企、金融机构提供非银行系统高杠杆房贷业务;强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。
哪些城市将收紧调控？
近上海、深圳等一线城市调控升级后，一线城市市场逐渐趋稳，二线城市房价上涨加速，这种情况下，二线城市出台紧缩政策的可能性很大，合肥、厦门、苏州等城市都有可能在近出台相关政策。
上海房地产研究院研究员曹倪娜预计，未来各地政府将根据当地楼市发展趋势制定相关的“放松”或“紧缩”政策。楼市过热的区域，会进行适当的控制，严防暴涨引发的风险;在楼市不温不火的区域，继续实行刺激性政策。因此，分析和判断区域楼市的冷热程度，就成为了预测地方楼市政策的风向标，而“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”是判断市场冷热的两个核心指标。
短期房价上涨压力较大的地区，首先将面临紧缩政策的压制。国家统计局数据显示，2016年3月，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅大，北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，分列前10位。
随着一线城市的房价逐渐偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。在深圳、上海、南京等房价涨幅较大的地区，目前已经出台了相应的紧缩政策。未来一段时间、随着房价的攀升，厦门、合肥、杭州等地也很可能出台相关的紧缩政策。
库存去化周期低于12个月的地区，也很可能触发相应的紧缩政策。根据研究院日前发布的3月35城库存报告，合肥、南京、苏州、上海、南昌、深圳、济南、杭州、厦门的存销比都低于10，去库存周期较短。其中，合肥这一数值只有2，南京和苏州也只有3，市场呈现明显的供不应求状态。
根据上述研究，研究院预计，说 2016 年内，有可能出台紧缩政策的前 12 个城市分别是：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、 厦门、杭州。
深圳和上海目前已经出台了较为严格的紧缩政策，特别是上海市在3月底发布的“沪九条”可谓”史上严“限购令。在政策的干预下，这两个城市异常火爆的状态得以缓解，短期内进一步出台紧缩政策的可能性较小，但现有的政策也不会放松。
排名第三、四、五的南京、苏州和合肥，也已经出台了差异化信贷政策、加强预售监管等紧缩措施。排名第十名的武汉，也从公积金方面着手，释放了政策紧缩的信号。不过上述城市尚未出台涉及“加强限购”的行政性干预措施，短期内楼市并未能明显降温，房价依然呈上涨态势。如果未来房价继续大涨，将极有可能出台更为严格的紧缩政策。
其他几个城市及一些一、二线辐射区域尚未出台紧缩政策，如果未来出现房价大涨，也有可能适时推出一些控制性的楼市政策。
张大伟预计，“盖帽政策”的主要特征将是去金融杠杠，在政策作用下，这些城市的房价涨幅有望被抑制。但从整体上看，政策导致房价下调的空间有限，目前房地产依然需要去库存，对于市场来说，信贷等大环境宽松依然非常明确，这导致限购等紧缩政策的效果有限。
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“托底盖帽”：楼市政策大分化
21日，据南京玄武区官方微博消息，将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2万-3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
中原地产首席市场分析师张大伟对《财经日报》分析，目前楼市调控趋势出现了明显改变。过去一年多的房地产市场，调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一二线城市及一二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的成交放量和房价快速上涨现象。
某房地产研究院日前发布的《楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究》报告(下称《报告》)显示，上海、深圳、南京、苏州等地及周边城市的房价和成交量出现井喷式增长，与大量三、四线城市和以沈阳为代表的部分二线楼市的持续低迷，形成了巨大的反差。
区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出;楼市非理性火爆的地区，紧缩性政策已现端倪。“因城施策”将成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。
从近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。房价上涨较快的城市，包括部分一、二线及辐射区都出现了紧缩性政策，如上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。
今年以来各地出台的以去库存为目标的刺激型政策可主要归纳为6大类：采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费，激活市场;充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市;多举措鼓励支持农民进城购房，开放具潜力的购买需求端口;加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房去库存;实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组;进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房等。
紧缩政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容：实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险;限购政策进一步升级;规范房企管理，严禁房企、金融机构提供非银行系统高杠杆房贷业务;强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。
哪些城市将收紧调控？
近上海、深圳等一线城市调控升级后，一线城市市场逐渐趋稳，二线城市房价上涨加速，这种情况下，二线城市出台紧缩政策的可能性很大，合肥、厦门、苏州等城市都有可能在近出台相关政策。
上海房地产研究院研究员曹倪娜预计，未来各地政府将根据当地楼市发展趋势制定相关的“放松”或“紧缩”政策。楼市过热的区域，会进行适当的控制，严防暴涨引发的风险;在楼市不温不火的区域，继续实行刺激性政策。因此，分析和判断区域楼市的冷热程度，就成为了预测地方楼市政策的风向标，而“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”是判断市场冷热的两个核心指标。
短期房价上涨压力较大的地区，首先将面临紧缩政策的压制。国家统计局数据显示，2016年3月，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅大，北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，分列前10位。
随着一线城市的房价逐渐偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。在深圳、上海、南京等房价涨幅较大的地区，目前已经出台了相应的紧缩政策。未来一段时间、随着房价的攀升，厦门、合肥、杭州等地也很可能出台相关的紧缩政策。
库存去化周期低于12个月的地区，也很可能触发相应的紧缩政策。根据研究院日前发布的3月35城库存报告，合肥、南京、苏州、上海、南昌、深圳、济南、杭州、厦门的存销比都低于10，去库存周期较短。其中，合肥这一数值只有2，南京和苏州也只有3，市场呈现明显的供不应求状态。
根据上述研究，研究院预计，说 2016 年内，有可能出台紧缩政策的前 12 个城市分别是：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、 厦门、杭州。
深圳和上海目前已经出台了较为严格的紧缩政策，特别是上海市在3月底发布的“沪九条”可谓”史上严“限购令。在政策的干预下，这两个城市异常火爆的状态得以缓解，短期内进一步出台紧缩政策的可能性较小，但现有的政策也不会放松。
排名第三、四、五的南京、苏州和合肥，也已经出台了差异化信贷政策、加强预售监管等紧缩措施。排名第十名的武汉，也从公积金方面着手，释放了政策紧缩的信号。不过上述城市尚未出台涉及“加强限购”的行政性干预措施，短期内楼市并未能明显降温，房价依然呈上涨态势。如果未来房价继续大涨，将极有可能出台更为严格的紧缩政策。
其他几个城市及一些一、二线辐射区域尚未出台紧缩政策，如果未来出现房价大涨，也有可能适时推出一些控制性的楼市政策。
张大伟预计，“盖帽政策”的主要特征将是去金融杠杠，在政策作用下，这些城市的房价涨幅有望被抑制。但从整体上看，政策导致房价下调的空间有限，目前房地产依然需要去库存，对于市场来说，信贷等大环境宽松依然非常明确，这导致限购等紧缩政策的效果有限。