全面解析“营改增”楼市新政

一、营改增政策背景

3月5日李克强总理在《政府工作报告》中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增，是我国实施积极财政政策的重要着力点。当前实体经济较为困难,为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，作出妥善安排。一是一次性将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围；二是将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围。总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

二、营改增新政细则

2016年3月23日财政部、国家税务总局联合发布了，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）。 经国务院批准，自2016年5月1日起，在范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。3月24日，营改增新政出台，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税“。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税”。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

除了我国政府的官方媒体公布了相关的增值税征收细则后，天津本地政府的相关部门也做出了具体的消息通知。经国务院批准，自2016年5月1日起，缴纳营业税改为缴纳增值税将在范围内开展。

一张图看出营改增以后到底少交了多少钱？

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如：

一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，终增值税应纳税额为（150万÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5.6%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。

新政出台后值得注意的是：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，也就是说证满两年的不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”，统一执行免征增值税。也就意味着5月1日之后购买那些证满两年，房屋建筑面积≥144平米的非普通住宅时又省下一笔税费。鼓励改善型购房。

三、新政对津城楼市都产生了哪些影响？

影响一：随着营改增政策的释放，更多企业加入购房者大潮中，楼市热度不断推高，企业和个人高涨的购房需求或将成为今后的大势所趋。

影响二：营改增以后，买卖二手房无需再考虑房屋面积，因为都是按照购买日期是否满2年来区分的，新政帮改善型购房节省了一笔税费，更多的鼓励交易、流通。

影响三：营改增落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。

影响四：新政或能抑制短期炒房行为。营改增后，对于同一套房来讲，增值的金额越多，买卖双方需承担的税额就越多，或将影响二手房的买卖利润。这对于期盼房子快速的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息，因此税费的增加或将在一定程度上抑制投机炒房行为，促进楼市健康发展。

2016年政府在楼市方面的基调仍是“去库存“，未来也将继续以”去库存“为主旋律。营改增新政执行的意义就是减负、减税，这次是继2月中旬出台的减免契税、营业税之后，再次出台的新政，更进一步减轻了购房成本，加大力度“去库存”。所以，这么来看“营改增”对于目前的二手房买卖来说的影响很小，即使是有影响，那也是积极的、促进交易的利好影响。