10月商品房库存增2千万平 二胎不是楼市及时雨

11日国家统计局公布了2015年1—10月的房地产数据，截止到10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中住宅库存增加了1180万平方米。

根据国家统计局发布的截止到1—5月末的数据，商品房待售面积65666万平方米，比4月末微量减少了15万平方米。彼时是自本轮房地产市场低迷以来，新政实施之后，商品房待售面积首次减少——如今经过了“金九银十”库存却再现上涨。

《中国主要城市房地产市场交易情报》新数据显示，十一月首周（11月2日-11月8日）重点监测的36个城市成交面积环比下降19.8%。其中32个城市环比下降，占监测城市的89%。分城市来看，一二三线城市环比均呈下跌趋势。环比来看，一二三线城市均呈下降态势，一线和三线城市降幅均超过20%。

楼市库存明显增加，成交大幅下降——这一现象与国新办10日举行新闻发布会上，国家卫生计生委副主任王培安所做的介绍截然不同：他表示党的十八届五中全会提出的全面实施二孩政策“短期看将直接带动住房、教育、健康、家政及日用品等方面的消费需求，刺激扩大相关领域投资”。可见政策层面对于二孩政策扭转楼市低迷是有明确考虑的。

短期来看，“二孩”政策真的能成为楼市及时雨吗？

这个问题，开发商在推盘时的宣传必然是云山雾罩、夸大其词：10月底全面二孩政策刚出台，开发商就开始据此炒作。盛传：两房没人要，三房成刚需，四房是标配，五房才改善，学区更金贵。

中国经济网住建频道了解，一部分专家支持这一乐观观点，他们的论调是这样的：随着二孩诞生，父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房或将成为未来主流刚需户型（部分开发商宣称的外加一间“佣人房”的需求不在本文讨论之列）。例如同策咨询研究中心总监张宏伟表示，政策的出台对大户型房的去库存化是有利的。合富辉煌首席分析师黎文江甚至断言，家庭“普遍二孩”后，楼市大的变化就是四房变成刚需品。

此观点的大问题在于其依据仅仅是“需求”，基本没有考虑到大多数家庭的支付能力。事实上，有相当一部分评论认为，“二孩政策”不太可能短期内成为有效的利好，有些观点甚至认为会对楼市去库存起到反作用。

观点一，生育意愿达不到官方预期水平。

有1100万对夫妇符合生二孩要求，但到2015年5月底，只有13%符合条件的夫妇申请生二孩。全面二孩后，这种情况也同样存在。生育意愿不高的一个原因是，目前城市中抚养孩子的成本越来越高，《理财周刊》曾经做了一个“养娃成本”的计算得到如下结果：除去买房和通胀因素，养一个孩子从怀孕到大学毕业，孩子选择不留学深造的前提下，至少需要六七十万元。因此，大部分家庭至少要花费100万元左右，特别强调这里不包含买房费用！另外对于很多夫妻双方都是上班族的家庭而言，时间、人力成本也难以满足。

观点二，忽视支付能力谈需求没意义。

申银万国证券研究所首席分析师桂浩明在接受媒体采访时说道，“四房关键因素不在于孩子，而在于有没有实际购买能力，像北上广深这些地方，房价如此高，实际上对想购房的人来说，它未必就有能力，忽视支付能力去谈需求这是没有意义的。”

愿意生育二胎的家庭未必买得起另一套房。来自机构统计显示，在十大典型城市中，一线城市地价今年上涨明显。2015年7月份，楼面价均价为9205元/平方米，同比上涨高达40.1%。中原地产市场研究部的统计数据显示，以一线城市的住宅土地为例，2015年供应的土地均价为14432元每平方米，同比2014年的11679元每平方米涨幅达23.6%。在“被豪宅化”的一线城市，需求与支付能力之间的鸿沟让二孩政策短期内利好楼市难以实现。

观点三，二孩政策反而挤占改善需求。

媒体人庄华毅撰文称，经济上能够再多养一个孩子，在此基础上还能再去多买房子的，那多半属于经济上非常成功的家庭，这些家庭拥有多套以及大户型房产的概率较高，未必会因为二孩诞生增加刚需。真的需要买的，都是原来的房子刚能满足一孩需求的家庭。10年房市，在疯狂前进中，除了动辄买房几十套的土豪外，确实有一支生力军，就是那些不断新生的，经济略微宽松的一孩家庭。

根据作者观点，这些拥有潜在购买力的家庭原本可以用来改善居住环境的预算，很可能被新的养娃预算挤占。

根据国家统计局公布的数据，截止到10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，创历史新高。从2013年9月末到2015年10月的两年间，待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%，按照单套60平米计算，增加了400万套住房。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，高层提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

即使库存压顶，二孩政策短期内给楼市注入强心针甚至抬高房价的论调，恐怕只是部分开发商的一厢情愿。另一些观点认为，全面二孩确实会对房地产起到维护、促进的作用，但其显现作用的时间绝非当下，而是若干年后。