投资写字楼与商铺 新城区和购物中心更有价值

随着流动性的增加，以及融资成本的降低，无疑将间接利好当下楼市，尤其是对7月中下旬以来逐步降温的房地产市场在一定程度上将起到刺激作用，楼市交易量持续降温的势头有望逐步的企稳。

央行宣布“双降”，房地产业似乎出现了暖冬希望。

专家分析表示，宏观经济疲软，三季度GDP回落至6.9%，股市表现不佳，无疑是本次“双降”的主要原因。但降准加降息，随着流动性的增加，以及融资成本的降低，无疑将间接利好当下楼市，尤其是对7月中下旬以来逐步降温的房地产市场在一定程度上将起到刺激的作用，楼市交易量持续降温的势头有望逐步企稳。专家也认为，“双降”之后，大的利好对象是楼市，当前楼市处于回暖通道中，货币宽松与利率下降，将加码刺激需求。

对于投资客来说，相比住宅的投资，商业地产投资的复杂程度更高，难度也更大，在“双降”后，商地产投资该何去何从？

一线城市仍有投资机会

一、二线城市的办公楼相对的饱和，三、四线城市的需求甚小。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，虽然在这个背景下，钱便宜了，但商铺和写字楼的市场还是存在些问题。以办公楼为例，从个人角度来说，三、四线办公楼的需求量非常少，很多企业不愿意到三、四线城市去，或者选择租用几个商铺来办公，这样可以减少成本，缩减开支，这种档次比较高的办公楼要商业贸易发达，要有金融的衍生服务，这在一、二线城市的需求可能比较大，但如果是在一个县城或者地级市，需求就小，因此，办公楼的地点、位置选取就显得尤为重要。

办公楼的周边配套一定与周边服务密切的相关，一定要与周边的设施服务，物以类聚、人以群分，有办公楼的地方，商业、贸易、金融、政务就必须要配套。

在香港有很多金融大厦，有些注册会计师事务所、律师事务所、评估机构都在一起。区域集中在一起的布局大限度地减少了办公人群的时间成本，从而提升办公效率。二、三、四线城市所有的金融机构很分散，产权交易、事务所都不在一起，没有集群优势，因此办公楼市场就很难形成。

如果某一个城市打造了一个CBD，在一个三、四线城市，那可能会有机会，就买写字楼来说，可能单位投资者会多一点。

须找人口净流入城市

对于商铺来说，传统商铺未来价值会越来越低，住宅小区商铺，从购物中心、百货商场再到批发市场，整个商业体量人均面积非常高。

因此，在这种情况下，未来商铺风险比较大，但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心，这些商铺可能会有机会。

据统计，目前市场上除了一、二线城市的核心区域有稳定的之外，其他非核心区域的整体都不高，有些地方还不到2%，甚至低于住宅。

在此种情况下，投资人所承受的压力可想而知。因此，对于商铺的投资就取决于未来空间，在此种情况下，一、二线相对于三、四线城市有一定的的空间，这主要是由于一、二线城市的人口为净流入。

源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟，才能带来价值提升。换句话说，商铺是要靠培养的。

目前看来，传统商业中心还有一定的竞争力，但一些城市的商业中心已开始衰退，这主要是源于这些区域的业态开始逐渐被淘汰，受到了新型模式的冲击，比如百货，无锡恒隆广场就是一个典型的例子，其整个主力店客流的减少，导致整体商业开始衰退，进而正片区域都开始走下坡路。销售额少了，租金自然就降低了。

欧阳捷笑言，如果过去是“一铺养三代”，那现在买了商铺不赔就行了，未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。

因此，这样的商铺即便在上海，投资的价值也不大。

从目前情况来看，有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成，还会衍生出两到三个购物中心，而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈，成为新的价值点；另一种模式是政府打造的新区模式，随着人口的慢慢导入，商圈配套的逐渐成熟，商铺就有提升的价值。