津公寓小户型占上风 高品质项目更具投资价值

近几年，刚需人群集中爆发，市场中小面积、低总价公寓无疑弥补了刚需人群的需求空白；公寓产品的低总价特性同时让很多创业者找到了办公的不二居所；再者，公寓项目可商可住、投资门槛低、不限购，更是给广大投资人群带来了绝佳的财富投资机会。

津城公寓市场到底是什么样的呢？投资前景如何呢？本期记者针对天津公寓市场进行实地调研，为你揭示真实的公寓市场现状。

调查：津城公寓知多少

记者走访天津中原地产商业部了解到，截至2015年9月14日，天津中心城区在售公寓项目59个，共计1.3万套，面积达106.8万平方米。天津中心城区及环线周边在营服务式公寓项目12个，客房数量达1300套，面积达19.2万平方米。今年公寓市场发展迅猛，截至2015年9月14日，天津中心城区公寓市场共计6宗项目新增，供应3703套，规模为24.7万平方米。其中河西区“中海复兴九里”项目套数及面积，占据全市供应量的30%。

哪个区域公寓分布多？记者调查了解，中心城区公寓市场50%的项目已进入尾盘阶段(存量不大)，而在售公寓项目中，河西区是项目分布多的区域，共13个在售项目，存量套数为5181套，存量面积为410934平方米，占全市存量套数40%、占全市存量面积的38%，成为全是拥有公寓的区域。其主要原因为海河沿线板块、新八大里板块、梅江板块的项目多处于开盘期或强销期，供应活跃，致使存量较大，其中“海河大观”、“中海复兴九里”、“梅江公馆”项目，占据河西区存量规模的51%。排名第二的为和平区，共10个在售项目，存量套数为2320套，存量面积为192427平方米。

津城公寓成交如何？记者从中原地产商业部了解到，2015年至今，中心城区成交量为9.8万平方米，同比下降25%，处于近三年成交量水平，成交均价为16835元/平方米，同比下降9%。众所周知，公寓产品要务就是地段。据显示，从区域分布来看，河西区海河沿线商圈成为霸主地段，成功抢占了的公寓占有率。和平区和南开区靠着独有的商圈吸金能力，公寓楼盘数量位居二、三。河东区作为津城发展的“后起之秀”，各项配套设施处于完善状态，公寓市场略显空白。

分析：小户型公寓占上风

公寓普遍特点是位置在中心地段、精装修，居住人群主要以常住商务客群为主，便利的位置和准酒店式的居住体验、时尚的生活气息，同时比酒店低的租金大受年轻人喜欢。因为不限购、总价低、投资门槛低、可商可住、满足过渡需求，而备受投资者和刚需人群的亲睐。

业内人士介绍，公寓类型主要分为商住投资型公寓、居住型公寓、带回报型公寓。投资型公寓的含义是小户型、低单价、低总价的现金流产品，主要面向投资及刚需客群，居住品质较差，溢价能力弱。居住型公寓的意思是大户型、高单价、高溢价的类住宅产品，主要面向高端客群，居住品质高，利于项目整体形象及价格的拔升。带回报型公寓是指小户型、高单价、高溢价的现金流产品，引入酒店品牌经营管理，保证投资者稳定的，提升项目公寓品质和销售价格。

天津市的投资类客户，多选择70平方米以下的低总价产品，看重地段、配套、商业商务氛围，以及空间。对于居住类客户，刚需客户(含过渡性自住客群)，占比较大，多选择50平方米至90平方米的1居室到3居室户型，看重性价比、交通、配套；而改善型客户，多选择90平方米至140平方米的2居室或者3居室户型，看重功能空间、品质、附加值、物业管理；高端居住型客户多选择140平方米以上的户型，多看重开发商品牌、社区品质、圈层。

记者走访津城公寓市场了解到，类似住宅的居住型公寓受欢迎，其特点为位于核心板块、品质较高、精装修、低总价、附加值高，适宜过渡性自住的年轻白领和低总价投资的中年客户。其中“新汇华庭”项目，以其优质学区、和平核心地段、精装修、低总价等优势获得2015年1月份至8月份中心城区成交面积、成交金额的双料。

根据市场调研结果显示，从购买公寓的人群占比来看，因为投资公寓总价低、投资门槛低以及较高的投资，约70%公寓客源为投资客，其主要目标客户群是白领、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士，充分考虑地段优势及周边配套。陈晰说，过渡性自住客户较多，在一般公寓产品中，这类客户达40%左右。这部分客户多为25岁至30岁年轻白领，工作能力强、性格独立、乐于接受新鲜事物，但由于首付实力有限，且不愿意离开城市中心，故选择地段好、配套完善、附加值高、满足其社会地位的低总价公寓产品；而随着资金的积累，会把它为投资品，或卖或出租。

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由于政策利好以及经济环境放宽，住宅市场供需活跃，且向高总价产品转化，从而分流了大量高端改善和高端投资客群，未来公寓市场将面临更进一步的功能性分化。例如，“中海复兴九里”式的低总价住宅补充品——“城市型公寓”；引入创新概念的商住式公寓——“微型工作室”、单身公寓，soho、wework、蜂巢办公等新型产品或将进军天津市场；功能、配套更加完善的高端服务型公寓——大量外资差旅人群逐年上涨，致使发展商运营思路从销售型向资产运营型转化，雅诗阁等高端公寓运营商落户天津。

陈晰建议购买公寓的人，首先选择地段，因为地段决定了投资项目的价值和可持续发展潜力。其次挑公寓的“邻居”，因为“好邻居可以聚积人气，形成物业互补的带动效应。再看公寓的软硬件，后期物业及本身品质影响潜力，是决定的关键。后考量成本，根据自己的经济实力投资高性价比的公寓。公寓产品区别于普通的住宅，具有可商可住的特性，可以说是住宅、写字楼的过渡品和兼容品。那么，购房者在购买公寓时，需要在以下几点中，多加关注：

对于自住类客户：

1、公寓产品一般核心筒结构，应考虑其出房率、采光、透气性

2、公寓产品，多为商水商电无燃气，应考虑其生活成本问题(民水4.9元/吨，民电0.49元/度，商水7.85元/吨，商电：实行峰谷平阶段电价，为0.42至1.29元/度)

3、物业水平，由于单栋住户较多，且可商用，物业管理水平就显得尤为重要

对于投资型客户：

1、地段及商业商务氛围：核心的地段、地铁上盖及成熟的商业商务氛围可以为公寓带来良好的空间、高承租能力的客群，是投资者投资及物业增值的保障。

2、 ：需测算其投资，应高于5%；

3、精装修：优质的精装修品质和质量，可以在日后管理中节约时间和精力。

无论是自住或者投资，都需要对上述情况有一个整体的了解，随着地产业的蓬勃发展，未来会有更多元化的产品投入市场，以人为本的建筑会越来越多，酒店式公寓的发展前景会更加光明。