开发商陷入资金窘境 地产界面临钱荒人心惶惶

自2007年11月份以来，北京市期房、现房销售量均出现大幅度的下滑，多个项目出现了滞销现象，仅三月份，北京市新开38售住宅项目中成交量为零的占了8席，约占新开项目总量的2成多，而在新增项目中，仅有五个销售量过半。房屋迟迟不能按计划顺利售出，致使多个开发商、特别是那些手里有大量土地的开发商，面临着资金链严重断裂的困境。

两大因素——阻碍房企资金运转

千万家市场研究中心分析人士认为，造成众多房地产企业资金链出现缺口的原因主要是两方面：一是政策调控之下，成交量迟迟上不去，急需填补资金漏洞的回笼资金不能正常到位；二是地产股遭上市难度加大，及银根紧缩政策的影响，使开发商、特别是大量圈地的开发商融资受阻。

目前开发商的项目资金构成模式主要在房屋预售款及银行贷款这两块，银行抬高了房企贷款的门槛，这让很多房企陷入了融资困境，面临着严重的资金源断裂，甚至有不少开发商到了有地无钱的窘迫局面，国家对拿地后未开工土地出台了严格的限制措施，如果不能按时开工，对这些房企而言将面临着莫大的损失，四处筹钱，成为当下房企间流行的普遍现象，潘石屹所提出的“百日巨变论”客观上讲是符合现在的房地产市场状况的，融资难可能会导致不少市场竞争力较差的企业面临“崩盘”。

圈地运动——开发商自套枷锁

近几年以来，房地产企业快速扩张、占领市场的一个重要砝码就是拿地的多少，各房企特别是大型上市公司，都把增加土地储备量视为重中之重的任务，但就是短期内聚敛的这些大量土地，如今反而成为诸多开发商面临灭顶之灾的元凶。

开发商大量圈地造就了“地王时代”的繁荣，地产股因为快速圈得的土地而陡生，上市公司财富短期内剧增，但今年却都遇到了或轻或重的资金周转难题。以恒大为例，圈地规模异常迅速，目前共有土地储备４５８０万平米，成为名符其实的地王，但由于其香港ＩＰＯ泡汤，使得原定的上市融资计划搁浅，融资渠道突然受阻，致使大部分待开发土地成为“死地”，只能通过私人配售股份获得资金，以推进项目的正常运作。同样难过的还有曾经风光一时的富力地产，２００７年拿地费用近１００亿元，负债率高达１４０％，据悉贷款总额高达２００亿元，２００８年需偿还７０余亿元，其资金链已经到了崩溃边缘，甚至有可能到最后只能通过变卖手中土地来偿还债务。

反观ＳＯＨＯ中国，１００余平米的土地储备，仅有碧桂园的２．２％，却成功上市，短期内融资达１２８．６亿元，创造了当时内地上市地产公司的一个神化，而ＳＯＨＯ中国的土地储备量却是９０多家上市地产公司中的，这在当时让很多人不解，现在看来，正是其稳妥的长期发展部署和仅在中心地段拿地的“保守”，才使得ＳＯＨＯ中国在兵荒马乱的2008年能如此洒脱。

僵持——中小开发商玩不起的游戏

在销售量大幅下滑的同时，多数开发商仍保持着较高的默契，不愿将售价实质性下调，导致空置成本加大，资金回笼难度增大。反观业界的领军企业万科，在逆市中果断的作出区域的房价下调，季度取得了101亿元销售额、114.5万平方米销售面积的辉煌业绩，分别同比上涨119%、83%，而当时因万科此举而愤愤不平的诸多房企此时已失去了效仿的时机，市场低迷时不做出与市场环境相对应的价格调整，成为后期逐渐显现出的房产商集体性失策。

私下融资——房企承担高风险的融资之举

信贷难度的加大和上市受阻，让很多开发商被动通过私募资金缓解资金压力，但而由于私募资金数额往往达不到运作一个项目所应有的资金流数额，仅能在短期内解决企业的资金问题，如果在今后一段周期内，市场仍没有好转迹象，房企的压力将不仅仅是项目的运作停滞和土地的继续空置，很可能会因为不能及时还清私下融资款项而惹火上身。

千万家市场研究中心分析人士认为，对于项目已进入销售阶段的企业来讲，改变价格策略可能对缓解资金链起到更好的作用，而不应仅看重高价格所带来的高额利润，实质性的降低价格，成交量理应能取得一定的提高，虽说预期利润会打一些折扣，但资金回笼速度却会加快，对缓解资金压力能起到不小的作用。

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