新析万科系列之万科改口称房市回暖实为不智

3月20日，房企恒大IPO未成而搁置，万科在时间做出了快速反应。继王石3月20日在香港接受记者采访澄清“拐点论”并于21日见报、万科于3月20日深夜发布了股票交易异常波动公告和2007年度业绩快报之后，3月21日，万科公布了2007年度报告。

王石表示，他承认内地房价走势正处在一个拐点上，但拐点并不是指房价从大涨到大跌的拐点。拐点不是房价的大起大落，拐点也不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。他进一步解释说，拐点这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。王石同时称，坚定不移地看好行业发展的前景，看好行业的长期前景并不意味着可以忽视短期风险。在经济增长的趋势下，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升。同样，万科也没有想要“清理门户”，我们对兼并小开发商没有兴趣，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。

于是，万科借发布2007年度报告在各地召开记者会高调解读年报之机公开表示，中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。万科集团总裁郁亮也表示，进入3月份，明显感到房地产市场正在回暖。由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。

如果说深圳、广州等众多城市的房地产市场表现，可称之“回暖”的象征，那是几乎没人相信“回暖”之说的。上海房地产市场，或是万科所找来支持“回暖”之说的“力证”。可上海房地产市场是否真如万科所宣扬的那样“回暖”了呢？对于这个问题，CCTV“经济半”栏目在经济调查采访之后播出的节目内容，给予了否定的回答。尽管如此，但万科依然在其他多种场合通过媒体释放出“房地产市场正在回暖”的声音。

仔细一想，万科的“房地产市场正在回暖”一说，显得很“幼稚”，甚至或可称得上很不“负责任”，有“忽悠”公众的嫌疑。且不说王石的“拐点论”旗帜曾一度如何地被高举，也不说万科在早前各地城市降价行为的默认“理由”，仅就其为修正“拐点论”的一个重要理由来看，就是很难经得起推敲的。从王石的说话可以看出这样的逻辑：王石修正“拐点论”的依据是，宏观调控已见成效，所以，房市因之而回暖，房价没有了继续下降空间，没有再为市场提醒风险的必要。可是，实际情况是怎样的呢？

众所 的是，因多种原因造成的本轮房价上涨的幅度很大，速度很快，持续时间很长。直到2007年9月27日房贷新政出台后，市场才开始发生变化。由于曾出台的系列调控措施一度“不灵”，中央政府深感房地产调控的压力很大，任务很重。于是，无论是“两会”政府工作报告，还是《国务院2008年工作要点》中，释放出房地产宏观调控任务很艰巨的信号，都明确提出了要严厉打击炒房炒地行为。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚认为，“两会”刚散会不久，从紧货币政策刚开始执行，二套房贷款政策还没完全正式执行，今年1月8日出台的土地新政（国务院3号文）不但还没完全执行，就连政策规定的各地要在6月底前将清理土地闲置情况进行汇报的期限还远没到，可万科就此下结论称宏观调控已见成效，房地产市场正在回暖，房价没有了继续下降空间，这未免太过武断。好在万科很狡猾地使用了“深幅”这个可做灵活解释的措辞。

所谓宏观调控已见成效，房地产市场正在回暖，房价没有了继续下降空间，其意就是说房价宏观调控已见成效，结束了下降周期而由降转涨，也就是说房地产宏观调控已经完成。如果真是这样，那么，不难理解的是，万科所宣扬的观点是不是在说中国房地产已经不需要继续调控了？中国房地产市场并不存在严重问题而是很容易就能调控好的轻度问题？这种逻辑下来，岂不是在说中央政府对房地产问题一直以来的担忧以及关于坚持从紧的货币政策等决策、陆续出台土地新政、货币新政是多余的？岂不是在说中国的房地产市场是一个可在很短时间内就可轻易成功“矫正”的游戏化市场？而其实，“两会”散会也才一个月左右，自房贷新政出台以来的系列政策，有些政策出台才几十天时间，可以说大多数还未全面执行，从紧的货币政策才开始执行。更何况万科在元宵节及其后还在搞降价促销。

难道房地产真的已经回暖了吗？CCTV“经济半”的一期节目或已给予了明确回答。

对于此前曾一度盛行的上海房市回暖之说，经过调查采访，CCTV“经济半”在播出节目之“半观察：房产市场容不得掩耳盗铃”中评论指出：“上海的房价一直是国内房地产市场的晴雨表，每当暴涨暴跌开始的时候，上海总会率先做出反应。今天，当上海房价和交易量都出现回升的时候，又有人开始以此为标准判断房地产市场将会出现大热。我们认为这种判断并不客观。我们注意到上海3月份的量价上升除了季节性因素外，还有一些见不得人的潜规则——最近有不少媒体报道，上海一些开发商为了制造房源紧张、房价上涨的假象而采取了“假合同”来引诱消费者上钩。而我们在节目中也发现，上海个别楼盘的毁约率甚至超过了100%。一些不良开发商却试图用这样自拉自唱的方式，为压在手中的积压房寻找出路，但他们用这种虚假手段造就的泡沫，经不起任何推敲，明眼人一戳就破”……

CCTV“经济半”报道分析称：在“网上房地产”网站上，记者看到的却是，截至到4月10日，金谊河畔3、4月份的总成交量都还不足60套，并且更为奇怪的现象是，合同的撤销次数甚至高于签约次数，比如3月份的签约次数为48次，但合同撤销次数却高为71次，而金谊河畔从去年12月至今推出的共计540套房源中，已售住宅套数为235套，但累计撤销次数是177次，合同撤销率高达75%，而更有甚者，一个位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘，截至4月10日共签约283次，但合同撤销为285次，也就是说其合同撤销率高于100%。随后，记者对上海新民晚报曾评选出的“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”的20个楼盘的销售情况逐一核实，发现其中共有17个楼盘的成交和合同撤销情况“有案可查”。根据“网上房地产”显示的信息，截至4月10日，“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。如此高企的合同撤销率，是否意味着上海楼市回暖是人为营造的虚假繁荣呢？上海的楼市虽然从三月份以来出现了放量上涨，但在这些数字背后，合同撤销率却出现了急剧上升，如果在统计房地产数据的时候，真正撇掉这些撤销的合同，真实的成交量和成交价还会是多少？确实让人怀疑……

之后，上海市房地资源局以“网上房地产”显示的合同撤销次数实际包含了预售合同撤销和定金合同撤销两种类型为由而称：经核查后，从预售合同的撤销情况看，被曝高撤销率的18个楼盘开盘至今，网上共签订预售合同8971套，撤销297套，撤销率为3.3%，基本正常。目前全市所有在售楼盘的预售合同撤销率约为3%，情况也属正常。目前全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%，情况总体上正常。尽管上海市房地资源局关于定金合同撤销等说法难以让人信服，但还是表示，也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作等行为。

有观点指出，出现合同高撤销率的一种可能性较大的原因是，在楼市低迷时，不少开发商会自己进行销控，以实现开盘的热销局面，只是“外人”很难求证。在楼市不景气的时候，高撤销率就显得相对普遍，甚至会出现撤销率300%的情况。

或很巧合的是，央行上海总部在4月10日发布了上海市货币信贷运行情况表明，一季度，上海市中资商业银行新增人民币个人消费贷款13.5亿元，同比少增14.3亿元。其中3月份个人消费贷款减少11.5亿元，同比多减20.3亿元，较2月份多减7.3亿元，主要是当月个人住房贷款明显减少所致。这正从另一个角度对CCTV“经济半”的报道分析与质疑提供了支持，直接说明了上海房地产市场或没有真正回暖而是走向相反：比2月份更冷。因为，个人住房贷款明显减少，实际上就是说房地产的总成交金额在明显减少。只有在房地产成交量减少或房地产交易价格降低或二者同时发生时，房地产的总成交金额才会明显减少。

也有资料称，自2007年10月至2008年3月，广州住宅成交量同比下降42.9%，销售均价下降约20%。

还有资料称，截至3月16日，北京3月份期房网上签约套数为3137套，与去年同期相比下降了近三成。同时，截止到3月26日，北京新增21个预售住宅项目，其中有8个项目签约数为零，继2月七成新盘零成交之后，北京楼市再次出现了“零成交”的尴尬处境。

在今天这种房地产情势下，万科居然就高调改口、“贸然”称“明显感到房地产市场正在回暖”，或真可谓不智……

其实，仔细分析王石的上述讲话可知，王石并没有否定而只是修正了“拐点论”，与万科所称的“明显感到房地产市场正在回暖……未来的房价没有进一步深幅调整的空间”存在着一定程度的矛盾。王石称，拐点不是政府所不愿意看到的房价的大起大落、从大涨到大跌，而是价格的理性回归，但没有说“不会逐渐地一步一步小跌”。

本文作者陈真诚认为，在房价一度疯涨、现居高位的实际基础上，相比于前几年房价没有大幅上涨之前的基期的房价（假设为2003年的房价），那么当期房价（取2007年-2008年中价位的房价）与基期之间的房价差（扣除正常年度微涨部分余下的非理性上涨部分，可能年度微涨，也可能年度未涨），则就是房价可以理性回归式下降的部分，其实空间很大。或可称之为“房价理性回归空间”。理解王石所谓的“理性回归”，应是指房价在“房价理性回归空间”中从高位而理性回落式的下降。

再则，王石称，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升。坚定不移地看好行业发展的前景，看好行业的长期前景并不意味着可以忽视短期风险。其潜台词无非是说，短期内房地产存在不可忽视的风险，可能不是上升。不言而喻的是，在目前现实基础上，大家所关注的“上升”主要是房价。而且，不需要任何人强调的是，没有多少年时间约束的模糊概念“中长期”房价肯定是上涨的，可无论是对那些当前正愁楼盘卖不动的开发商或对消费者来说，最关注的是实际意义的是近期乃至当前一段时间以内的“短期”阶段性房价走势。因为，没有当前需要买房居住的人愿意等到漫无时间约束的“中长期”以后再买房，现在急于买楼的开发商在政府政策和资金双重压力下等到漫无时间约束的“中长期”以后再卖房。而且，万科官方解读年报所称中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在，指的也是“长期”而不是当前一定时间范围内的“短期”阶段。