2014年9月天津商品住宅及二手住宅市场月报

1、 市场整体低于预期，旺季不旺或将再现

九月已经过半，但“金九银十”开局成色不足，尤其一二线重点城市的成交表现更差。中原所监测的54个重点城市数据显示，9月前17日新建住宅成交面积较8月同期微升4%，主要得益于三线城市的上升，三线城市环比8月同期增加22%。同比去年9月同期来看，54个城市新建住宅成交面积下滑18%，表现较好的三线城市仍下滑10%，表现较差的一线城市同比下滑39%。目前来看，虽然部分重点城市的知名房企项目有降价动作，但尚不足以全面带动成交复苏。

评析：上周，市场供应从高位显著回落，一定程度上显示了开发商蓄客不足，有效需求尚未从前期的严重透支中得到恢复。同时，政策效应尚未真正发酵，前期各地政策持续松绑，但刺激性措施有限且预计不会大规模出台。因此，整体而言，无论是市场供求数据还是心理预期波动，都预示着旺季不旺的局面或将再度出现。

2、 双限政策淡出楼市何去何从

毫无疑问，当下的房地产市场管制已经从严厉走向宽松。国庆节前最后一天下午，人民银行的一纸通知给限贷政策松了绑：不仅7折利率政策重回市场，而且首套房贷结清再贷款依然享受首套贷款政策。房地产信贷政策开始走向全面放松。

在此之前，执行了4年多的限购政策已在绝大多数城市放开。截至目前，只有三亚和北上广深等5个城市还在执行限购政策。楼市“限贷、限购”的双限政策已进入尾声，减少了束缚的楼市将迎来怎样的变化？在杭州、南京、苏州、北京、上海等城市，国庆期间看房的人多了起来。

评析：双限政策淡出，市场还在等待细化政策，但市场预期已经在慢慢发生变化。限购、限贷的放松意味着部分被压制的需求将得到释放，刺激了一部分较为敏感的购房入市者，市场购房成交量要好于预期，但并不意味着成交量的大爆发。

3、 京津多个楼盘未现新政利好 7折利率难大范围推广

国庆节前夕，央行、银监会对房贷政策作出调整。这一政策迅速在市场引来热议。

上述政策能否迅速提振“金九银十”楼市？是否能让市场迅速回暖？接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，房贷新政对国庆期间的京津楼市影响并不大。目前，房贷调整仍未落地。

评价：新政对改善性需求是有利的，因为可降低首付。而对于刚需的利好是不够的，主要是首套房贷利率下限为基准利率的7折在商业银行很难实施。预计房企未来的销售策略，还是去库存为主。

二、 月度市场概述

经天津中原投资顾问部对房管局数据进行统计，2014年9月， 天津商品住宅供应面积193万平米，环比上涨65%，同比增长5%。成交面积74万平米，环比上月下跌5%，同比去年下跌31%，全市成交均价为11576元/平方米，环比上月上涨16%，与去年同比上涨10%。本月供需比为2.6，供应量有所回升，但成交量却有所下挫。后期市场随着黄金十月的到来，大量供应入市，成交有望企稳回升。

本月天津商品住宅供需概况

三、一手住宅市场

1.供应量分析

1.1新增供应分析

2014年9月，全市新增住宅供应15906套，供应面积为193万平米，环比上涨65%，与去年同期相比增长5%，高于近一年月度供应的平均水平。

全市一手住宅新增供应面积走势图

1.2 各区新增供应情况

2014年9月，新增商品住宅供应分布依然集中在环城及远郊两大区域，本月远郊区县供应占比，达到全市的37%。其中武清区及宝坻区本月供应量均达十万平米以上。

环城四区新增供应量占全市的29%，西青区依然是主力供应区域，中交樾公馆、雲锦世家、远洋万和城等项目均有大量推盘。

市内六区新增供应量占比达25%，南开区为本月主力供应区域，供应量占全市的11.3%，全部来自天房天拖和融创中心两个项目；河北区和红桥区供应量分列市内六区的第二、第三位，共计12万平方米，全部来自观锦、仁恒河滨花园和惠灵顿国际社区三个项目。

滨海新区商品住宅的供应量占全市的9%，塘沽区为本月主力供应区域，供应量占全市的6%，供应量达10.5万平米，全部来自远洋城和融创洞庭路壹号两个项目。

1.3 新增供应户型特点

从2014年9月新增房源的户型结构占比看，70-90㎡、90-120㎡的刚需首改产品依旧占据市场主导地位，占比分别达到24%、36%，120-144㎡的改善型产品供应占比为19%。市场供给依然以刚需刚改产品为主，且偏向开发风险较小的功能型产品，而180㎡以上的大户型产品供给仅占11%。

2.成交分析

2.1总体成交概述

2014年9月，天津一手住宅市场成交74万平米，环比上月下跌5%，与去年同期相比下跌31%；全市成交均价为11576元/平方米，环比上月上涨16%，与去年同比上涨10%。

全市一手住宅成交面积走势图

全市一手住宅成交均价走势图

2.2 重点区域成交情况

随着金九银十的到来，存在大量的刚需首改楼盘供应的市内六区成交占比持续加大，环城四区区域有所回落，其他区域占比变化不大。

9月，四大区域中市内六区成交总量有所回涨，其中成交上涨主力区域集中在南开区及和平区。其余区域均有所下降，环城四区成交量下降最为严重，下降12个百分点。 滨海新区及远郊区县成交量基本持平。

价格方面，市内六区及环城四区，分别上涨4个百分点和3个百分点，滨海新区和远郊区县均价与上月基本持平。 

四．二手住宅市场

1.成交分析

1.1成交量分析

2014年9月全市二手房成交48万平，环比上涨4.3%，同比去年同期下滑9.4%。全市二手住宅市场成交均价为9100元/㎡，环比上月下跌0.18%，同比去年下跌1%。

1.2成交价格分析

1.3 各区成交分析

各大区域来看，9月三级市场成交水平较上月有所上升，整体成交量增长4.3%，各区占比变化不大，河东、南开、塘沽、大港四大区为成交单数区域，二手市场较成熟的市内六区及环城四区依旧主导市场，除和平区外中心及环城各区当月成交均在210套以上。

数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部