2014年上半年天津商业物业市场走势

2014年延续了2013年天津商业市场的供应态势，上半年新增供应104.44万平米，同比上涨141%。开发商对天津商业市场乐观的预期，使得近两年商业市场新增供应旺盛，然而市场消化能力有限，14上半年商业市场成交量为27.9万平米，与13年同比下滑22%。14年商业成交价格15900元/平米，同比去年同期上涨12.8%，虽然在成交量上有所下降，成交价格还是保持了稳中有升的趋势。

进入2014年，天津优质商业供应规模继续扩张，上半年内有3个新增商业项目：永旺梦乐城梅江店、天津远洋未来广场和滨海新区的宝龙国际中心进入市场， 新增商业总面积达24.3万平米。零售商的扩张需求以及核心商业区有限的可租赁面积，使得2014年天津中心城区主要商圈优质商业首层租金水平比2013年下半年微涨0.4%，至521元/平米·月。未来商业项目的入市会进一步丰富天津的商业水平，但未来整体市场租金上涨存在压力。

1、销售型商业市场供需情况：供应过量，需求不足

2014年上半年，天津商业市场新增供应量达104.4万平米，同比2013年增长近141%。究其原因：政策层面，京津冀一体化概念的推出、天津市对商业投资的政策等因素影响，使得开发商对天津未来商业保持乐观的预期；市场层面，2014年上半年“红星国际”、“第六城”、“盛旺商业街”、“一商友谊广场”等大体量商业的集中开盘使得2014年季度的商业市场供应出现了爆发式的增长，到了第二季度供应量恢复以往水平。

受到政策调控加紧，银根紧缩等因素的影响，天津市商业需求量略有降低，存量增长。市内六区存量204.6万㎡，滨海新区存量193.1万平米。2014年上半年，商业市场供需比维持在2.3-5.8，保持在高位。

图1 天津市新建商铺供求情况（2012年3季度~2014年2季度）

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

2、销售型商业市场成交情况： 成交量下降，价格保持稳定

2014年上半年天津新建商铺成交面积约为27.91万平米，与13年上半年相比下跌22%。受到银根紧缩，房企融资渠道收窄等因素叠加，目前市场处于震荡调整期，与2013年相比， 2014年上半年天津新建商铺市场成交量同比降低。

2014年上半年天津新建商铺成交价格为15900元/平米，与2013年同比相比上涨12.8%。虽然在成交量上有所下降，成交价格还是保持了稳中有升的趋势。

图2 天津市新建商铺成交情况（2012年3季度~2014年2季度）

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

3、销售型商业市场成交分布：中心城区投资减少，投资热点向远郊县区转移

进入2014年以来，天津新建商铺成交量降低。据天津中原投资顾问部商业中心统计，2014年上半年天津中心城区新建商铺成交面积达7.71万㎡，占全市总成交量的27.6%，与2013年同比下降22.3%。中心城区内河东区、河西区及南开区商业市场表现较好。其中河东区出现大量中高端居住区及大型城市综合体项目，集中式商业和社区商业街成为新增供应的主体，投资者和品牌商家对区域商业价值的预期促成了项目的成交；南开区以办公和住宅配套商铺为主。

2014年上半年远郊区县新建商铺成交面积达10.41万㎡，占全市成交量的37%，与2013年相比上涨明显。区域的发展潜力及投资价值逐渐被市场认可，被投资者所接受，成为天津商铺成交新的热点区域。

图3 天津市新建商铺成交情况（2013年~2014年上半年）

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

4、中心城区新建商铺成交情况：

从面积段来看，中心城区小于100㎡的新建商铺成交数量，占比达到67%，100-300㎡的新建商铺成交量次之。主要有两方面原因，其一，“红星国际”、“海河大观”、“万春花园”等商业项目主推户型的都是小于100㎡或100-300㎡中小型商铺。其二，投资商业市场处于震荡调整期，投资者处于观望状态，投资金额较低的中小户型成了投资者的投资户型。

价格方面， 小于100㎡的商铺市场青睐，成交价格平均为27310元/㎡；100-300㎡的中小型商铺由于具有总价相对较低、实用性高的特点，其成交价格成交价格平均为29001元/㎡。

图4 中心城区商业不同面积成交情况（2014上半年）

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

中心城区成交总额排名前十的项目主要集中在河东区、南开区和河西区。“渤海明珠”、“红星国际”全部为中小面积的一拖二或纯一层临街商铺，良好的市场表现说明非核心区域的商业其价值逐渐得到市场认可；此外，以“金融街南开中心”、“融创王府壹号”等高端住宅、综合商业项目为代表的南开区，商业成交价格持续攀升，达到4-5万元/平米，成为资深投资者重点关注的区域之一。全临街、一拖二、中小型商铺成为中心城区市场成交主力。

5、滨海新区新建商铺成交情况

从面积段来看，2014年滨海新区新建商铺成交主要集中在小于100㎡和100-300㎡的中小型商铺，成交量占比为46%。主要有原因，一：滨海新区新建商铺均价相对中心城区均价低了约30%，加上京津冀一体化概念的推出使得滨海新区成了新的投资热点。二：“石化路248号商业”，“融创洞庭路壹号”等滨海新区主力销售项目主推户型多是小于100㎡或100-300㎡的户型，这些项目地理位置优越，项目品质高，受到资金实力雄厚的投资者或商户的青睐，成交情况良好。

价格方面，小于100㎡的户型受到了市场的认可，均价为19462元/㎡，表明投资者看好其未来的空间。

图5 滨海新区商业不同面积成交情况（2014年上半年）

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

2014年上半年以融创洞庭路壹号、天保金海岸明珠湾等为代表的大量高端优质项目入市，这些项目均将小于100㎡和100-300㎡的产品作为商铺的主力户型，加上项目地理位置优越、项目品质高、开发商以价换量的销售手法等多种原因使得项目受到了资金实力雄厚的投资者或商户的青睐，成交情况良好，成交均价达到了2.5-3万元/平米。

6、优质商业租赁市场：

6.1 中心城区优质商业市场

进入2014年，天津优质商业市场持续良性发展，上半年中心城区有两个优质商业项目入市，分别为“永旺梦乐城梅江店’和”天津远洋未来广场”，为全市带来15.8万平米的新增供应，使得天津中心城区优质商业物业存量达347万平米。

2014年上半年天津中心城区优质商业首层租金水平环比约微涨0.4%，至521元/平米·月，由于优质项目的整体入住率高，中心城区商业项目平均入住率达86%。随着天津不断的规划与发展，现有的成熟商圈已经不能满足不断升级的消费需求。随着轨道交通的完善和周边大型商业项目的进驻，天津多中心的商业格局已初具规模。次级商业中心的现有商业项目日趋成熟，保证了中心城区租金的平稳。

表6 天津中心城区零售商业半年租金及租金增长率表

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

6.2 滨海新区优质商业市场

2014年上半年，滨海新区仅有滨海宝龙国际中心一个优质商业项目入市，新增商业面积8.5万㎡，令滨海新区区域商业总供应量增至90.2万平米。

2014年上半年滨海新区主要商圈商业物业首层平均租金与2013年年末基本持平，至227元/平米·月，随着滨海新区商业的日趋完善，滨海新区优质商业平均入住率达83%。

6.3 未来市场预测

未来两到三年内，天津优质的商业项目如“环宇城”、“和黄世纪都会”、“恒隆广场”、“红星国际”等将陆续进入天津市场，预计2014下半年至2016年，天津优质商业供应量将达到200万㎡。未来大量的商业集中供应，或将在中短期内推升空置率，售价和租金的上涨会受到一定影响。