专家称最严楼市政策已过去 今年市场需求将回落

5月26日，广州市社科院发布《广州蓝皮书—2013年广州住宅市场情况分析及2014年展望》报告。

报告透露，2013年广州土地市场持续畅旺，全市共成功挂牌出让住宅用地48宗，用地面积347.72万平方米，同比增长28.3%，合同总价款339.00亿元，同比增长134.0%。报告显示，去年广州的房地产开发施工量处于历史水平，全年完成房地产开发投资1579.68亿元，同比增长15.3%。

此外，一手住宅市场方面，量稳价升，批准预售面积1050.95万平方米，同比减少6.1%，网上签约面积1058.48万平方米，同比减少1.4%，签约均价13100元/平方米，同比上升8.07%；二手住宅市场方面，成交量大幅增长，交易登记（以下简称“登记”）面积912.92万平方米，同比增长56.3%，登记金额925.36亿元，同比增长77.9%。

现状：去年开发施工量创新高

市社科院蓝皮书中的分报告《2013年广州住宅市场情况分析及2014年展望》（以下简称“报告”）指出，2013年，广州房地产开发施工量处于历史水平。截至去年12月末，全市商品房施工面积为8939.06万平方米，同比增长13.9%，增速同比提高11.9个百分点，施工量为历史水平。新开工面积达到2202.36万平方米，同比增长41.7%。

数据显示，2013年，全市完成房地产开发投资1579.68亿元，同比增长15.3%，占全市固定资产投资比重为35.5%，完成住宅投资950.14亿元。

报告称，去年的楼市，中心6区房子供应还是紧张。因为，去年中心六区供需缺口达22.76万平方米，市场供求矛盾较为突出；签约均价25396元/平方米，同比上升18.8%，其中白云区和海珠区签约均价同比分别上升28.8%和22.0%。特别是荔湾区，市场消化率达到126.7%。

外围4区中，番禺区市场消化率为95.6%，整体供求基本实现平衡。花都区供不应求较为突出，供需缺口达到20.68万平方米；南沙区和萝岗区供过于求，市场消化率仅为79.9%和73.0%。

预测：楼价大幅涨可能性不大

报告判断，2014年国家房地产调控政策特别是一线城市房地产调控政策不会明显放松，“限购限贷”等行政措施仍将持续，但不排除根据市场发展状况进行必要的微调和完善。“但总的来说，最严的房地产政策已经过去。”广州市社科院数量经济研究所所长欧江波说。

报告预计2014年市场需求将有所回落。原因一是限购政策的收紧使得部分购房者失去购房资格，二套房贷首付升至七成也将影响部分经济实力较弱的改善型买家；二是“穗六条”政策出台使购房者观望情绪加重，市场氛围受到一定影响；三是近年市场价格涨幅较大，对新增需求形成一定的抑制作用。但考虑到广州仍存在大量的刚性需求以及房地产行业发展惯性，2014年成交量基本不存在大幅下跌的可能性。

楼价方面，报告认为，刚性需求强烈以及土地等成本上升，极大压制了房价下调动力。虽然房地产调控政策仍将持续，特别是“穗六条”进一步收紧限购限贷，但房价上涨预期没有发生实质性的转变。报告预计2014年广州住宅价格将保持平稳增长态势，大幅上涨的可能性不大。