专家博鳌把脉楼市走向：分化将更加明显

博鳌亚洲论坛2014年会于4月8日-11日在海南博鳌举行。在11日“楼市2014：从调控到改革”分论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康、帝海投资控股集团有限公司总裁李小明、北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光、美国Lennar国际总裁Chris MARLIN及上海绿地（集团）有限公司董事长张玉良就楼市改革、房价走势、房地产金融化等问题展开相关探讨。

改革应先从有效供给保障房做起

正如本场论坛主持人万利所说，与以往不同的是，今年自十八届三中全会以来，中央决策层一系列表态都在强调深化改革，对房地产市场而言，政府至少明确了从调控到改革的大方向，相关政策到底释放了哪些信号，未来楼市改革又将分几步走等成为人们所关注的话题。

对此，贾康表示，楼市从调控到改革意味双轨统筹框架的进一步完善，而中国在现行阶段不能先讲市场，而是要优先考虑低收入阶层及收入夹心层住有所居的问题，做好保障房有效供给托底工作，衡量市场需求配套，并加快房地产税立法，适时推进改革。

李小明也认为，虽然此前政府调控多年，但房价越调越涨，新一届政府在政策制定上思路明确，市场部分的归市场，政府则应更多关注低收入阶层及弱势人群的住房问题，多建保障房。当前的政策走向使开发商对房地产市场更有信心，李小明判断在当前宏观经济政策背景下，今年房地产市场形势肯定可以保持平稳、健康的发展。

张玉良对政府与市场部分各归其位表示赞同，并表示从调控到改革政策意图明确，至于改革，政府应首先要从方法及手段改革上做起。

楼市分化会更加明显

今年中央提出不同城市分类调控，那么该政策究竟会对房地产市场产生怎样的影响？

张玉良认为，今年楼市分化现象将更加明显。人口、行政、教育、医疗资源集聚的城市，楼市几乎不会出现供大于求的情况，房价不会像去年一样狂涨，会处于平稳状态，而那些没有产业、人口外流的四线城市房价不跌也比较困难。

李小明表示，只要是市场经济，房价就会有涨有跌，这很正常。现在网上言论说今年房地产市场要崩盘、房价要跌80%，这是“危言耸听”，如果这样，不仅政府不允许，老百姓也不会答应，政府有应对楼市波动形势的能力，他本人对今年经济形势保持足够信心。

贾康认为，房地产市场出现比较明显的分化现象其实是件好事，这改变了以往人们把房地产业看成是单边上涨市场的印象。“单边上涨意味没有什么风险，甚至可以肆无忌惮地去炒作，现在则要求买房人、开发商、投资者做细分的考量，综合衡量多种因素来判断经济行为风险系数。”贾康谈道。

来自西方国家的Chris MARLIN认可楼市分化明显的观点。他认为，如果城市人口比较密集、资源较为丰富的话，那么就很难见其房价下降，而小型城市的房价则很有可能出现不稳定的情况，这一点在美国市场同样得到验证。Chris MARLIN表示投资房地产最终需要关注投资安全性，关注房产周边所拥有的资源，此外还要关注城区所能提供的就业机会。

国家应鼓励房企积极介入金融领域

当前，我国很多房地产企业都面临创新及转型的问题，其中部分房企选择入股银行，房地产金融化趋势备受大家关注。

Chris MARLIN认为房地产金融化战略可能会有很多好处，在美国现在又很多开发商都愿意介入到银行当中，很多开发商也有自己的按揭贷款公司。“目前在美国有房利美、房贷美两家政府支持的机构，他们支持了整个美国房地产市场的发展。”Chris MARLIN说道。

张玉良表示房企应选投有创新能力的金融，今年绿地的金融，张玉良希望能够有20亿以上的利润，并准备抛掉两家城市商业银行的股权。张玉良建议房地产公司在投资金融时要看清楚一点、智慧一点。

在李小明看来，房地产业金融化涉及两个层面的问题，一是房企要搞清楚公司这么做的目的到底是为了把银行作为业务的板块来经营，获得回报，还是为了企业融资更加方便，这是两个不同概念。二是房地产业金融化不仅仅是指投资银行，还可以有很多方式，比如投资基金、RIETs等。

至于房地产业金融化的风险，贾康认为凡是经济活动就都会有经济风险，房企要考虑自己企业的金融需要，并考虑企业金融专业知识的掌握及风险防控能力等。从宏观层面及整个市场培育、建设方面来看，贾康表示国家应该更开明地鼓励各种各样的市场主体，包括房地产企业更加积极地考虑介入金融领域，推进金融制度深化改革。