2013年度天津住宅市场年报

一、天津房地产市场相关政策

A、原有政策

1. 限购政策

对已拥有1 套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。

2. 首付比例

贷款购买首套商品住房，首付款比例为30%及以上；贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率

3. 契税政策

对个人购买家庭普通住房的，减半征收契税；对个人购买90 平米及以下家庭普通住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税

4. 土地政策

凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房面积所占比重必须达到总面积70%以上

5、蓝印户口政策

市内六区和塘沽区申办蓝印户口购房款为80万元；环城四区和汉沽区、大港区为60万元；宝坻区、武清区和三县为40万元

B、新增政策

1、津版国五条

二手房的个税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收，能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2、积分落户政策

持有居住证的外来人口中，可以通过积分申请，办理天津常住户口。鼓励年轻适用、稳定就业、稳定居所、较高文化程度和职业技能水平，以及对天津做出多年贡献的人到天津落户。随着积分落户政策的试行，预计未来蓝印政策将逐步取缔。

总之，2013年天津的整体楼市政策始终紧随中央，坚持调控政策不动摇，但落户政策及首套房政策等地方政策较为宽松，市场平稳发展量价齐升。

二、商品住宅整体情况

1. 天津一手商品住宅供需情况

近五年天津一手商品住宅年度走势

继09年之后天津商品住宅供应持续走高，年均供应量达1338万平米。近年受存量过大加之限购政策影响，09年之后，笼罩在调控政策之下的天津楼市整体成交量大幅回落，经历了2011年楼市寒冬之后。2013年天津楼市迎来全面回暖，大量刚需及改善需求释放，加之土地市场“地王”频现，也加码市场对房价上涨的预期，刺激需求急速释放，推动全年成交量上涨34.8%。

2013年一手商品住宅分区县成交环比

经中原地产（天津）投资顾问部对房管局数据进行统计，2013年天津新增商品住宅1364万㎡，较2012年上升17%；成交1299万㎡， 环比2012年上升35%；成交均价为10687元/㎡，较2012年上涨4.5%。

2013全年量价齐升，其中除市内六区中的和平、河北、南开、河东四个区域由于供应减少及价格走高成交量有所下降外，其余各区成交量全面上涨，2013年各区县均价普涨，其中核心区稀缺土地价值突显领涨全年。

13年一手商品住宅月度供应成交量价

2013年除了春节前后变现的相对冷清外，3月份以后成交量持续回升，6月之后基本保持在110万㎡左右，直至年尾。

2013年天津楼市的整体表现优于2012年，自年初2月之后，市场明显回暖，需求得到积极的释放，推动全年成交量上涨3成。

13年年度成交套数前20名分布

天津北部北辰，东部东丽、津南、塘沽四个区域存在着大量的刚需楼盘供应，而武清则布局有较多的蓝印楼盘，本年度市场刚需刚改大量释放，助推市区房价高涨，从而带动环城四区内性价比较高的项目迅速走量。

2. 2013年二手房成交情况

近五年天津二手房年度走势

2013年天津市二手房市场全面回暖，环比2012年上涨67%，成交总量为742万㎡。近五年的成交价格持续走高，2013年均价为8975元/㎡。

13年二手房月度供应成交量价

2013年初“国五条”颁布引发二手房抢购热潮， 3月集中爆发成交达190万㎡，3月份政策风声过后回归理性，成交量下半年基本保持在50万㎡左右，直至年尾。整体市场表现良好。

13年二手房分区县成交量价

2013年天津市各区县二手房成交量，环比2012年呈普涨态势，各区县成交量上涨均在三成以上。价格方面，除开发区受一手市场挤压而有所下降外，其它区县均表现为上涨。

三、保障性住房

1. 供需趋势

 近几年供应、成交量价图

近年，天津市政府加大了对保障性住房的投入力度，逐步建立了以廉租住房、经济适用房、经济租赁房和限价商品房为主的住房保证体系。天津目前的销售型保障性住房以限价商品为主。

从数据中可以看出，近年保障房由于大量商品房降价促销，限价商品房的竞争优势明显减弱，导致保障房整体成交大幅回落，2013年跟随全年普涨，保障房保持价稳量升，全年成交量上涨七成，成交占全市一手商品住房的15%。

2. 重要分布及销售情况

2013年天津市限价商品房销售套数前十名

天津现有限价房项目28个，主要布局在环城四区，位于外环线周边，目前在售项目的价位在5000-8000元/㎡。限价房整体户型面积偏小，总价较低，而首付比例仅为2成，是其主要的竞争优势。

四、结语

整体而言，2013年天津楼市的成绩单“全线飘红”。2013年楼市开局即延续了12年年底的旺销之势，传统的销售淡季表现不俗。年初“国五条”颁布引发的二手房抢购热潮开始，天津的商品房市场也随之一路水涨船高。一直以来在调控压抑之下的购房热情，开始集中喷发。此外，一级土地市场“地王”频出的局面，也加码市场对房价上涨的预期，刺激需求急速释放，需求与供给的一拍即合共同造就了1299万㎡的成交记录。11月中旬，十八届三中全会，释放调控市场声音，房地产税立法及不动产统一登记制度的加速，促使年末市场回归理性。

（数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部）

本稿件由天津中原地产供稿，观点不代表房天下，转发请注明出自“房天下天津二手房”。