大话经纪：走进2014 楼市开年大戏地铁房唱主角

从2013年12月16日零时起，天津全市实行小客车增量配额指标管理，天津市政府同时表示，将自2014年3月1日起按车辆尾号实施机动车限行交通管理措施。这一系列政策打乱了许多购房者的买房计划，纷纷把目光锁定地铁沿线二手房，这让本就热门的地铁房更为抢手。在这个寒冷的冬天，地铁房却十分火热，成为2014年天津二手房市场的主角。在这样的背景下，我们诚邀各位专业人士一起聚焦天津地铁房，深入分析汽车限购限行政策可能会对地铁房成交量价带来的影响，挖掘地铁沿线热门楼盘，为置业者提供专业有效的建议。

主持人：各位下午好，欢迎来到房天下举办的第48期大话经纪的现场。大话经纪是房天下携手天津经济广播《安居置业》节目共同举办的品牌座谈活动，本期主题为走进2014 楼市开年大戏地铁房唱主角。在活动开始前，我们先来认识一下今天到场的各位嘉宾，他们是：

津房置换 郭星海

佳诺房地产 何东旺

感谢各位的光临。首先我们先来明确一个概念，什么是地铁房？

郭星海：所谓的地铁房应该是分为三大部分，从家到地铁步行5-10之内是正地铁房；步行10-15是准地铁房；步行15是近地铁房。

主持人：自从天津汽车限购限行政策出台后，地铁房成交量情况如何？

何东旺：出了政策之后，最近看房也比较多，毕竟接近年底了，尤其是我们所在的和平区每天有一半的客户都是需要坐地铁来，他们看的房子大多是或者是靠近地铁的。因为这样会方便很多。

郭星海：关于地铁房也好，我们个人感觉不是单纯的限号才产生这种情况，在以往的情况，地铁房现在已经进入到旺区，和平区以学片房为主，学片为鞍山道小学、中心小学、岳阳道小学、实验小学、昆明路小学，从去年开始，需求量持续上升，尤其是鞍山道和中心小学的成交比例比较高，因为主要是地铁沿线。这两个小学都靠近地铁线，可以在营口道和鞍山道下地铁，距离都很近，大部分购买学片房的客户需求来自外区。

如果考虑到岳阳道小学和实验小学的话，单纯地铁不能通到哪里，而且不通公交，送孩子成了很大的问题，如果开车就算不限号，每天要早出来1-1.5，而且相对来说比较堵车。

我个人认为地铁房不是限号之后才出现需求膨胀。我举个例子，在今年1月7、8号我有幸参加房天下举办的年会，那天从早晨起来，从家出来坐地铁趟车到天津站，我从家到北京南站直接到达会场，用时将近1.5，非常方便。

主持人：如果开车从您家到会场恐怕不是1.5可以到达的。

郭星海：我出门时正值早高峰，保守估计需要4个以上的时间。

我结婚之前是住在本溪路一代，由于爱人关系我个人在土城购买的房子，从家到地铁基本用不了5。我工作在和平区，所以我每天上班基本就是在地铁之间穿梭。我如果开车，估计30-40都到不了单位，如果坐地铁我每天8点15到地铁站，非常方便，而且肯定不会迟到。

主持人：您刚才提到鞍山道小学附近的，因为地铁房的缘故价格会不会更高一些。

郭星海：因为和平区来说，据我们公司数据统计，和平区换手率的是学片房，地铁沿线现在成交的价格也是在创收。因为大部分坐地铁来的，和平购买非学片房的客户其实也是学片房客户的衍生，孩子在和平上学，现在的上班族如果不在和平上班的话，不可能实现早晨送、晚上接，还要麻烦老人。如果咱们疼老人，就会让老人坐地铁，这样大部分家庭在个人能力上都会在和平选择非学片房，都是低楼层的二室，这样可以减轻老人的负担，也能解决孩子中午吃饭的问题。

主持人：既然地铁房很火热，空间大，那投资客有可能增加吗？

何东旺：其实很多人有一部分是自己买房住，但是有一部分是家里条件没有达到这个地步就租房。新楼盘买进之后再租出去，也有很多。和平区附近的租房也很火。

主持人：我们刚才说到房价的问题，汽车限号之后，现在的地铁房就两位所在的区域来说，是一个什么样的价格水平？有没有可能会暴涨。

郭星海：我个人认为不会出现暴涨。因为我前面说了，地铁沿线持续价格上涨是延续性，不是突然间的问题。地铁一直在建设，随着地铁建设周边的房价也在上涨。现在很多人考虑在地铁房，其实就是离地铁很近的房子，也会带动周边的商业地产，有拆迁的可能，大部分投资客是朝这个方向投资的。因此我觉得不会出现暴涨。

主持人：那地铁房的均价有变化吗？

郭星海：和平区比较特殊，一般来说没有均价的概念，因为我觉得和平区的房子只能论套卖，比如一套独单多少钱、是否是等等这些因素。因为和平区牵扯南京路以北，还有不成套的拆间，单价也许能到7-8万左右。如果成套的话才不到2万，所以没有办法推算均价。如果是非的话，如果一个独单老房子，公产房的成交价在70万左右。房型稍微新一点儿的话我估计会超过80万以上。

主持人：70万多少面积？

郭星海：70万的面积在24-26之间的计租面积。

郭星海：如果咱算地产知识的问题，使用面积公产房写的是24平方米，买完产权之后会在33、34平方米，单价就会在2万左右。相对来说还是不贵的，小面积的房因为总价低，单价就会高。

主持人：主要是因为和平区的房源类型比较多样。

何东旺：其实我和他一样，因为我的工作负责的区域也在和平区，但是根据对周边的了解，像河西区、南开区等地，如海光寺后面的二手房，建筑面积在35平米左右，同时也是处在地铁沿线上，能比和平区便宜10-20万。河西区也是有比较好的，像上海道小学、闽侯路小学都是不错的。

主持人：现在随着地铁线路的完善，地铁已经基本实现了联网，双地铁甚至三地铁交会的地方是不是更贵一些。

何东旺：比如像营口道周边的实验小学片，单纯住宅类房源比较少，价格会相对高一些，在3万/㎡以上。而且这个周边大部分是商业地产，配套设施也非常齐全

主持人：主要是这一区域地理位置也比较好。我们来进行下个问题。两位个人觉得目前哪一条地铁沿线房到关注？

郭星海：我个人感觉现在备受关注的是1号线，因为从现在看到的整体规划和建设，还是以一号线为主导。我个人认为其中的西站、和平营口道站比较热门，它也是商业中心、经济中心，也都是围绕营口道周边，还有和平区的教育优势。再比如三号线，有津湾广场站，也是金融中心，有潜力。

何东旺：我结合自身的例子。在我看房的时候，咨询了很多朋友，现在的年轻人大部分买房选择一号线很多，不过二、三号线的房子价格会相对便宜一些。现在年轻人买房因为没有孩子所以不考虑学区的问题，先找环境比较不错，交通便利的地点。如果以后有孩子再往中心区域来，所以二、三号线也比较不错。

主持人：那您觉得二、三号线哪站附近楼盘比较火？

何东旺：比如鼓楼那块也比较多，有许多中营小学的。再有就是河东太阳城也不错。居民比较密集，小区比较多，因此选择也多。

主持人：鼓楼周边的房子还有什么别的优势？

何东旺：除了刚才说的学区优势，鼓楼也是天津比较中心的区域，房龄比较新，在5年左右的高层且房型比较好。不像一号线周边房源比较老了，不太合适年轻人的选择。

主持人：在1、2、3、9号线刚刚修建好之时，您所在片区中哪些楼盘曾经受到过购房者追捧，或者大幅？比如1号线刚刚修好的时候，附近的二手房哪些受到抢购？

郭星海：一号线贯通的时候是2005年，因为我记得清楚是因为当时我住在本溪路，我爱人住在土城，一号线地铁贯通了之后，交流起来更加方便了。如果没有地铁的话可能就走不到现在了。2005年房价涨幅是比较高，在2008年的时候，考虑到地铁沿线，地铁周边的房价开始上涨，包括周边配套也开始完善，那个时候凸显出来地铁房的概念，包括当时很多楼盘也打出地铁沿线的一些广告。

如果说追捧不是很明显，只是有一个带动价值。和平比较典型的楼盘个是金德园，离鞍山道只有3的时间。百姓热议的是现在还有一个府上和平，当时就是以“地铁上盖”这样的广告进行宣传，但现在销售不是十分火爆。金德园从2009年开始卖，热销是在2010年，均价是14700元/平方米，到现在将近30000元/平方米左右。主力户型随着地铁沿线开发也得到了很好的带动。

主持人：像您刚才说到地铁上盖的问题，很多网友关心，如果离地铁太近对房屋结构有没有影响？

郭星海：这个问题很好，我身边就有一个例子，三号线西康路站附近有一个敬业里，我有一个同学就住在那里，某一天回家之后发现墙裂了，最后形成了紧急避险，拆了三栋楼。随着个人的意识提升，现在有很多人开始关注地铁房的安全问题，尤其像地铁周边的房子会有底商的问题，也会有消防的隐患。

主持人：以您个人的观念来看，地铁和住房距离控制在什么范围？

郭星海：我觉得步行在5-10。还有一部分人天天把自行车放在地铁站附近，会出现地铁周边停车的问题。地铁贯通也带动了商机。周边的小贩、乞讨人员，对周边社会的治安也是需要一个有待考证的问题。

何东旺：因为现在来说，西康路附近地铁盖的时候一些老房子会受到波折，现在的新房盖的时候地铁已经通了，没有了这种隐患，新房的质量也有保障，不会因为离地铁很近导致房子质量有问题。

郭星海：尤其是一号线，从勤俭道到本溪路属于地上地铁，高架沿线周边的房子受到地铁运营的干扰，比如噪音、无线电波，辐射问题等。

主持人：您刚才也是分析了一号线周边的。

何东旺：一号线周边的房源，主要是负责和平区的学片房，所以影响不是很大。主要靠学片，因为最近几年很火，家长都希望孩子有很好的起点，其他线路例如西青区中北镇，现在炒得很火。在前年刚开始卖的时候是7000-8000元/平左右，现在是14000元/平左右，只是两年的时间就涨了这么多，差不多赶上了和平区房价的涨幅。中北镇临近2号线曹庄花卉站，周边也有很多小区，15之内都可以走到地铁站。

主持人：中北镇附近配套设施也很好，包括超市、学校、医疗、配套非常齐全也是的原因。那请问这些已经建成的地铁1、2、3、9号沿线房还有潜力吗？

何东旺：拿和平区来说，地铁一号线、三号线都从这里过，这里还有学片、商业区、拆迁片。现在劝业场来说很多人都说拆，但是不知道什么时候拆，空间还会有，但是不会像几年前那样暴涨，价格是稳中有升。比如像郊县一些地方，大部分人都来市里买房。

郭星海：我感觉这个问题毋庸置疑，必须有再的空间。因为首先说地铁的沿线，每个站以一、三号线为主，人流密集、周边有标志性建筑。 营口道、鞍山道、海光寺等站都有标志性的建筑物。三号线的天津站、津湾广场、和平路、医科大学等都是有地域性的。如果就算地铁不通的话，单纯这几个区域的房子，也会有的空间，这里人流、客流量相对比较大，人群比较集中。

近几年涨幅相对来说幅度比较小，而且在2008年市场不好的时候，房价有大幅的回落，但是有的学片房还在。新兴街片区成交量一直在往上攀升，包括价格比往年有所上升。因为离地铁近，换手率也一再提高。

主持人：其实那几个站就算没有地铁，公交也很便利，有多条公交线路经过。

郭星海：我觉得在外环线以外带动来说更明显一些。

主持人：市中心的地铁是缓解交通拥挤的问题。对住在外环的人来说是交通便利，各自有各自的作用。

主持人：最后，想请问二位，对于有购买地铁房意向的置业者有什么好的建议？

何东旺：现在大部分人买地铁房不要只看开发商的宣传，建议大家实地看房。因为宣传语中说楼盘是双地铁沿线，但是真正到了之后发现还要再走20，就不是很近了。

所谓的地铁房是5-10、最远15才可以算地铁房。像北辰的一些项目，现在在修的5号线，有的说双地铁，就已经很远。希望大家在买房的时候要实地看一下，如果是已经成熟的地铁线基本没有这些顾虑，都是现房，因为平时商业比较发达，大家也可以自己转悠一下。

主持人：大家买地铁房是为了更便利，如果距离地铁很远就失去了地铁房的意义。

郭星海：我从事这个行业很多年，个人觉得买房属于一种冲动型消费，有人说我花几十万甚至上百万买房子怎么是冲动？但就我个人经验，买房时还是会有冲动。希望大家在购房的时候三思再三思，虽然我们津房置换作为国有中介企业来说，我们成交的比较多，不要单纯听信开发商、房主、个人、中介的一方说辞，客户看地铁房也好，要自己去核实。希望大家去实地感觉一下到底要花多长时间，我还要提示大家一点，其实不是走今天这一趟。如果单纯为地铁买这里的房子，每天走10-15是否可以接受。空着手走可以，但是抱着孩子、买菜呢，是否都可以承受？这些都要考虑进去。

如果离地铁很近的房子，建议购房者在早高峰、晚高峰的时候看一看客流涌向哪里？是否对自己的生活造成不便。可能有一些人会在周边有所消费，但是周边还有一些小卖店、甚至是路边烧烤，这样会不会对自己的生活造成影响，希望大家多花一些时间去看房，不单纯是白天甚至是晚上。

主持人：临近农历新年，很多网友都有看房选房的打算，二位有什么购房小贴士想跟大家分享？

何东旺：因为我们佳诺房地产主要是做，价格可能相对高一些。实验小学单价在三万/平左右，一是查好学校对口的小区，二是经济实力的问题。因为现在很多家长先卖自己的房子，再看，要考虑自己的承受能力，好的可以给孩子好的起点，但毕竟孩子的成长是靠自己的。

郭星海：我同意这一点。选择住在和平区大部分以孩子上学为准，都是为了孩子才购买和平区的房子，单纯大户型在和平居住的人不多。因为地处天津市中心，首先是每天的出行不是很方便，外区的人来和平区经常会收到罚单，因为搞不清哪里是单行路。现在最紧俏的是金德园的70-80平方米的房子，因为这种面积在和平区很少。但是和平区由于地势的问题，在那个时间，基本上没有新开盘的房子。所以经常有客户，想买70-100平方米的房子，我们的经纪人找起来很困难。大部分的成交以公产房为主，公产房也是以购买产权为主，一个老式的偏单也可以。

最近两年津房置换推出的公益贷，全天津市全年做交易性的贷款因此是1300多笔，单纯和平区一个区的应该是621笔，占到全市的总量一半，因为受众的人群大多是买学片房，这些购房者大多在外区有房，他们的特点是30岁左右，接受贷款的方式比较强，也许是可以一次性的话也尽量贷款，我个人感觉贷款是在房价上涨时，也许会有一种风险，但是做了贷款的话，银行要和你共同承担风险，大部分人有这种想法。还有一种人是自己有生意，利率要低一些，希望能贷足额，这样不用占用自己的资金，也许一次性贷款的话周转就不是很灵活了。

我个人建议在客户选房的时候，要根据自己自身的情况，合理保障理财，我一直与和平区置业顾问推行这样一个概念，作为中介行业，不是单纯的买卖房，要帮客户不仅纯打理好房产，而且让客户的钱有更好的利用，所以现在才有了专业的理财顾问。

主持人：感谢二位在百忙之中抽出时间参加大话经纪活动，让我们学习到很多包括地铁房在内的专业房地产知识，本次活动就到这里，谢谢两位。

郭星海：谢谢。

何东旺：谢谢。