2013年天津二手房买卖市场报告

1.1  “新国五条”出台 保持楼市健康发展

2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，成为继2010年1月以来的第五次调控升级。

此次会议在明确既有政策的基础上，提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容，并再次重申坚决打击投资投机性购房，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，严厉抑制投机投资性需求，鼓励自住和改善性需求，在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标；会议还提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，转让5年以下非住房将征收20%个税。同时明确个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房的所得，免征个人所得税，再次强调对房产税和住房信息联网政策的实施。

1.2 3月政策末班车效应凸显 二手房月成交量突破2万套

今年2月份“国五条”出台，提出扩大个人住房房产税改革试点范围，转让5年以下非住房将征收20%个税。为减少20%个税征收带来的成本增加，有购房计划的客户纷纷加快购房和成交的速度，卖方为了避免税费征收有可能带来的房源滞销，成交意愿也有所增强；同时，对于20%的个税增加购房成本、限购和信贷政策将收紧的预期，促使家庭成员、亲属之间更名过户的业务办理数量相比细则出台前明显增加，这一现象也在一定程度上提升了整体市场成交量。

客业双方的交易急迫心理加强，造成了市场成交量井喷，根据对天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2013年3月天津市二手私产住宅共成交21817套，环比上涨558.9%，同比上涨333.0%；成交面积187.2万㎡，环比上涨579.0%，同比上涨775.8%；成交均价8572元/㎡，环比下降4.3%，同比上涨7.2%。本月二手房成交总量成为继2009年6月后再次突破20000套。

1.3 中心城区地块成交活跃 周边二手房影响差异显著

今年天津市中心城区土地市场交易活跃，从7月至11月连续拍出大约8个块地，分别位于河东区、河北区、南开区、和平区、红桥区，其中南开区最为抢眼，连续拍出三个地块，地块的拍出带动周边二手房成交，但育梁道地块与天拖地块对周边二手房的影响却不尽相同。

当前市场多以刚性自住需求为主，而临近育梁道地块的水上奥体板块是南开区甚至全市的高端片区，购房群体主要以高端改善型群体为主，而此类群体在当下的总量较少，此外该片区房源供给也多集中于100平米以上的大户型，在售房源也较少；但对于天拖板块而言，周边的王顶堤、天拖地区二手房以中小户型居多，多为50-60平米的两居室，加上未来建成后的商业居住氛围带动下，该板块将成为教育、交通、生活等各种配套资源汇集的区域，区域成熟度和价值将会提升，吸引了不少购房者也将目光聚焦于此。

附表：2013年天津市拍出的热门地块

1.4 “金九银十”并未“爽约”刚需带动成交活跃

与去年有所不同的是，今年的“金九银十”并未“爽约”，据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》成交数据统计显示，2013年9、10月份天津市二手私产住宅共成交12621套，日均成交量316套，与7、8月份相比上涨17.5%，这是继2010年后的首次上涨。

由于国庆节是法定节假日，调休7天的影响下，使得10月份的二手房交易日减少7天，所以通常每年10月份的交易总量均会与9月相比有所下滑，降幅至少在10%-20%左右，而今年的10月份环比9月交易总量仅下滑了5%，也创下了自2007年后近7年来的降幅，以刚性自住需求为主的中小户型成交居多，约占成交总量的7成左右。“金九银十”成交活跃，主要来源于刚需客户群体的集中释，加上成交价格的持续维稳使得购房者成交意愿提升，令“金九银十”成交量稳中有升。

1.5 地铁四线连网两线开工 次中心区域受关注

8月27日，天津地铁二号线全线贯通， 随着地铁2号线的贯通，地铁1、2、3、9四条线路实现全面联网，联网后交通便利性大幅增强，将给地铁周边居民的出行带来极大的便利，特别是远离中心城区的次中心区域，该区域周边配套设施逐步完善，加上新建商品房的进驻，周边二手房的成交活跃度随之提升，其价格优势也将逐渐显现，次中心城区的地铁房成为刚需购房群体关注的焦点，同时也在一定程度上改变了二手房市场以市中心为主的传统格局。

四线连网的同时，地铁5、6号线全面开工建设，预计5、6号线将从2015年起分段分期实现开通，其中地铁5号线北起北辰区双街，南至西青区梨园头，沿线串连起北辰、河北、河东、河西、南开、西青六区；地铁6号线东北起自大毕庄，南至双港，沿线串连起东丽、河北、红桥、南开、河西、西青六区。地铁随着地铁5、6号线的开通，将加强各个区域间换乘车站的增多以及互动，特别是次中心城区，随着地铁的不断完善，购房者的区域选择也将不断扩大。

2.2013年天津二手房买卖市场回顾

2.1 津二手房成交达88175套 创四年来成交量新高

图表1：2007-2013年天津市二手房成交分析

数据来源:天津市国土资源和房屋管理局

图表2：2012年上半年至2013年下半年天津市二手房成交分析

数据来源:天津市国土资源和房屋管理局

据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》统计显示，2013年天津市二手私产住宅成交总量为88175套，与去年相比上涨57.7%，这也将创下自2009年104816套之后，四年以来的成交量新高。我爱我家市场研究中心认为，今年2月底由于“国五条”的出台，购房者为赶搭政策的末班车，使得3月份的市场成交量异常火爆，达到了21817套的水平，进而促进了全年成交量的增加。从成交数据来看，自3月份成交火爆后，二手房市场逐渐恢复平稳。

图表3：2013年天津市二手房成交分析

数据来源:天津市国土资源和房屋管理局

1-6月，“国五条”出台，3月份成交火爆。从全年成交来看，2月份时值春节假期，为传统成交淡季；3月份由于“国五条”出台，购房者为赶政策末班车，成交量异常火爆，继2009年6月份后的首次月成交突破2万套；4、5、6月份二手房成交量持续下降，3月份的成交热潮，使得包括刚需以及改善性需求在内的大多数需求得以集中释放并被市场消化，导致市场成交量的提前透支，短时期内无大量新增需求集中入市，进而导致市场活跃度走低。

7-12月，需求逐渐入市，成交量持续维稳。进入下半年，成交总量较上半年有所下降，但市场持续维稳。在政策深化的影响下，一部分购房者打破观望，7、8月份成交量与6月份相比有所增长；“金九银十”是楼市的传统旺季，在刚性自住需求的带动下，加上中小户型的房源供给也较为丰富，使得9、10月份成交量稳中有升；11、12月份，改善性需求的购房者较前期有所增加，并且临近年底购房者的成交意愿也会有所增加，令成交量依旧“稳”字当头。 

2.2 成交价格上涨2.9% 价格涨幅六年来

图表4： 2010-2013年天津市二手房成交均价走势

数据来源:天津市国土资源和房屋管理局

图表5：2013年天津市中心城区二手房成交均价 单位：元/㎡

数据来源:天津市国土资源和房屋管理局

2011、2012两年的天津市二手私产住宅成交均价涨幅分别为13.9%和11.7%，2013年天津市二手房成交均价为8925元/平米，环比上涨2.9%，成为自2007年后涨幅的一年。在楼市调控政策的严厉执行下，2013年全年成交均价在平稳区间内运行，特别是自5月份以后，月成交均价的变化幅度都保持在2%以内，整体呈现微幅上涨趋势。

我爱我家市场研究中心认为，一方面，国家政策对楼市的调控令投资投机性需求受到抑制，刚性自住需求加快入市的步伐，并且成为今年购房的“主力军”，此类购房者对房价的上涨较为敏感，一定程度上抑制了二手房价格的快速上涨；另一方面，据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》统计显示，环城四区的成交占比呈逐年上涨的趋势，由于环城四区周边的配套设施不断完善，多条地铁线路的开通及规划，吸引了众多刚需群体的目光，该地区的价格相对较低，从而拉低了整体的成交均价。

2.3 二手房成交比例提升 新房集中次中心区域

图表6：2013年天津市一、二手房市场交易状况对比

数据来源:天津市国土资源和房屋管理局

图表7： 2013年天津市中心城区一、二手房成交比例

数据来源:天津市国土资源和房屋管理局

根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据统计显示，2013年天津市共成交新建商品住宅115914套，二手私产住宅成交88175套，一二手房成交的比例为1:0.76，相比2012年的1:0.66而言，今年二手房的成交比例有所提高，从中心城区的成交来看，2013年一二手成交比例为1：2.12，与去年的1:1.43相比涨幅较大。

我爱我家市场研究中心认为，首先，近几年新建商品房项目在各个区域的落成与入住，部分房源进入二手房流通市场，二手房供应增多，购房者的选择余地增大，再加上二手房能够及时入住的优势，使得购买二手房的购房者随之增多，二手房的成交占比提升；其次，新建商品房的进驻区域多集中在次中心区域，从房源供给来看，中心城区二手私产住宅的房源供给较为丰富，而购房者在房屋置业地点的选择上也比较倾向于配套设施比较完善的中心城区，导致二手房在中心城区的成交比例有所上涨。 

2.4两室户型成交占比过半 70-90平米房源成交增量

图表8：2010-2013年天津市二手房成交面积比重对比

数据来源:我爱我家

根据我爱我家2013年二手房买卖业务成交数据显示，90平米以下的房源依旧占据市场成交主力，占整体成交的74.4%，其中50平米以下房源占比环比下降3.1个百分点，50-70平米房源下降1.8个百分点，而70-90平米的房源占比均比去年有所提升，从成交户型来看，两室房源成交占比过半，占全部成交房源的54.2%，。

我爱我家认为，首先，随着国家政策的严厉执行，房价的平稳运行，购房者的置业心态也逐渐理性，加之限购、限贷等政策的严格执行，都使得越来越多的购房者偏向于“一步到位”，购买70-90平米的两室房源居多；另一方面，两室户型与一室相比，居住功能性和实用性更强，成为自住型购房群体的。

2.5三类片区购房热度高 地铁、学校周边成交火热

图表9： 2013年天津市二手房成交热门区域

数据来源:我爱我家

根据我爱我家2013年二手房买卖业务成交数据显示，今年成交的十大热门片区集中在地铁沿线、学区以及市区范围内配套成熟的板块，其中河西中心城区、河北的中山路、宁园片区、南开的华苑片区均为地铁与学片并存的区域。

我爱我家市场研究中心认为，一方面，地铁1、2、3、9号线的实现联网，拉近了各个区域的往来距离，轨道交通给居民的出行带来极大的便捷，随着年末汽车限号政策的推出，地铁房将更加受广大购房者的推崇，例如轻轨塘沽站所在的杭州道板块、地铁1号线的河西中心城区、地铁3号线的中山路片区、宁园片区等；另一方面，一直以来都受到购房者的青睐，特别是有子女上学的家庭，家长越来越注重子女的教育问题，希望让子女获得最优质的教育，使得学片房源需求量旺盛，部分重点学片房供求关系紧张，成交热度高，例如南开的万兴学府片区等。

2.6 环城四区成交占比增加 交通及价格优势吸引刚需

图表11：2008-2013年天津市环城四区二手房成交量比重对比

数据来源：天津市国土资源和房屋管理局

据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》成交数据统计显示，自2008年以来，环城四区的成交占比呈走高的趋势，2013年环城四区二手房成交量占全市总成交量的19.8%，与2008年的14.7%相比上涨5.1个百分点。

我爱我家市场研究中心认为，一方面，随着近几年新建商品房的开发和进驻，使得环城四区房产供应日渐丰富，且随着多个新建项目逐渐落成和入住，进入二手房流通市场，使得该片区的二手房供应增多，购房者的选择余地增大；另一方面，环城四区紧邻中心城区，随着天津市的快速发展，城市步伐的加快，环城四区周边的配套设施不断完善，多条地铁线路的开通及规划，大大缩短了环城四区与中心城区的距离，加之该地区的房价相对较低，使得越来越多的年轻人将购房的目光放到了环城四区，使得环城四区的成交占比上涨。

3. 2013年天津二手房买卖市场预测

3.1 政策环境趋于平稳 侧重供给调节结构

自今年年初“国五条”出台后，投资投机性需求的购房者得到抑制，刚性自住需求的购房者集中释放，令全年的成交均价持续维稳，但部分城市在2013年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生“心理降温”。此外，11月份中央召开十八届三中全会明确提出“市场在资源配置中起决定作用”，说明未来楼市的发展将以市场为导向，增加住房建设和保障房建设，保证楼市健康发展。

因此，我爱我家预计，2014年房地产政策调控将以市场调节为主，并着力扩建新建商品房与保障住房的建设，增加房屋供给，同时延续“限购、限贷、限价”政策，进而进一步优化市场结构。

3.2 房价平稳促需求入市 全年交易量预计超过7万套

据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》成交数据统计显示，2013年天津市全年二手私产住宅成交量达到88175套左右，与2012年相比上涨57.7%，创下自2009年104816套后的又一新高，排除今年3月份成交量火爆局面，全年成交量也会保持在7万套以上，预计2014年在房价运行平稳以及刚需入市的环境下，天津市二手私产住宅交易量保持维稳的状态，预计月均成交量将保持在6000套的水平，全年达到72000套以上。

我爱我家市场研究中心认为，一方面，在政策的调控下，房价将持续平稳，市场仍将以刚性自住需求为主，阶段性的改善性需求也将逐步入市，加之天津市经济不断发展，铁路交通的不断完善，特别是今年12月初天津到秦皇岛的高速铁路的正式开通运营，大大缩短了天津到秦皇岛甚至东北三省的时间距离，将带动外来常住人口的持续增加，市场购房、租房需求量也将逐步增多；另一方面，随着近几年新建商品房的开发和进驻，市场中房源供应日渐丰富，且随着多个新建项目逐渐落成和入住，进入二手房流通市场，使得二手房供应逐步增多，购房者的选择余地也逐渐增大。

3.3 2014二手房价格企稳 热点户型将有小幅增长

从2013年的价格走势来看，今年全年均价涨幅已连续第三年环比回落，今年全年的成交均价仅上涨了2.9%，各月均价变化幅度也极其微小，可见政策的深入执行已现成效。预计在2014年政策平稳的环境下，市场仍以刚需自住群体为支撑，供需矛盾难以加大，价格走势将不会出现大幅的波动，但市场中刚需群体所集中需求的中小户型房源和热点户型的价格或将出现小幅增长。

我爱我家市场研究中心认为，在政策的调控下，投资投机性需求得到抑制，使得刚性自住群体成为全年的主力军，其中中小户型的房源需求旺盛，使得市场中该户型的房源供应紧缺，出现价格坚挺的现象，预计部分热点片区的房源价格会有小幅上涨；由于政策抑制投资投机型需求的购房者，使得大户型、总价较高的房源价格则会保持稳定。

3.4 汽车限行限号颁布 购房者更注重交通配套

天津市政府于2013年12月15日19时正式召开发布会向公众发布，实行小客车总量调控管理以及实施机动车限行交通管理措施。汽车限行限号措施的颁布对缓解市内交通拥堵产生良好作用的同时，也会对楼市的发展产生一定的影响。我爱我家市场研究中心认为，该举措将会令购房者在买房时更加注重周边的交通配套设施，特别是首次置业的购房者，将更多的考虑到公共交通配套设施，从而带动地铁、公交等交通配套完善区域的房产市场活跃度。预计此项措施随着明年年初汽车限行政策的实施，对楼市的影响将会逐步显现，主要表现在两个方面：

首先，对于婚房、首次置业等刚需购房者来讲，会更加侧重于在地铁沿线尤其是地铁两端、距离中心城区较远的区域购房置业，此类片区购房成本相对较低，临近地铁较为方便，吻合刚性自住需求的购买力，例如地铁3号线的华苑片区、大学城、铁东路片区，地铁2号线的咸阳路、卫国道板块、地铁9号线的利津路片区等；

其次，对于资金较为充足的改善性需求而言，将会有越来越多的人选择在离上班地点较近的市内六区购房置业，此处有更为完善的交通体系与各项生活配套设施，例如永安道片区、万德庄片区、水上公园片区等。

3.5 中心城区新地块项目开工 周边二手房成交差异化影响

今年天津市中心城区土地市场交易活跃，仅7月至11月份就连续拍出8个块地，分别位于河东区、河北区、南开区、和平区、红桥区，地块的规划性质除了和平区的台儿庄路西侧地块外均包含住宅用途，预计明年随着中心城区地块的开工建设以及出售，根据项目规划和产品品质的不同，将对周边二手房成交带来差异化影响。

一方面，与往年相比，今年中心城区的土地市场相对比较活跃，多个中心城区地块的拍出以及未来楼盘的出售，必然使得部分购房者将目光转移到新建商品房，中心城区一二手房的成交或将出现阶段性的“博弈”；另一方面，中心城区拍出的地块，地理位置极其优越，交通、生活配套设施完善，比如南开区的天拖地块，随着地铁6号线的开通进驻，带动了区域的交通便捷性，加上南开翔宇中学的迁入，也增添的需求以及天拖地块未来建成后的商业居住氛围的带动都将凸显该片区地理位置的优越性，但是整体来看，根据各地块产品品质的不同，会对周边二手房市场带来差异化影响。

3.6 加大保障房投入建设 低价二手房成交受影响

市政府第22次常务会上获悉，天津市将继续做好保障房建设，扩大发放租房补贴范围，提高租房补贴标准，2014年全市计划开工建设保障房6万套，竣工保障房7.5万套，并新增发放“三种补贴”1万户。

我爱我家市场研究中心表示，首先，近几年为确保低收入家庭的住房问题，国家放宽对保障房申请的标准，令越来越多的购房者有资格享有保障房的申请标准，加上国家不断加大对保障房建设的投入，购房者的区域选择也更加丰富，令保障房受到越来越多购房者的亲睐；其次，部分保障房建设在离中心城区较为偏远的区域，但随着次中心区域生活配套设施、交通的不断完善，地铁的进驻，再加上保障房本身价格的优势，一定程度上会影响低价位二手房的成交。

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