土地市场三宗“最”背后 “内忧外患”迫高价拿地

4720亿，一线城市年内卖地收入同比暴涨181%，史上；9.1%，132家房企第三季度净利润率创六年来记录；2500亿，十大标杆房企年内累计购地金额创历史纪录。

2013年，土地市场喧嚣不断，悉数土地市场三宗“最”，开发商面对高昂的地价，微利的，为何拿地还如此热情高涨？这背后又有何内因？

房企重回一二线城市 促地价激增

“现在在一二线城市拿地的主流仍是以央企为主，其次便是万达、恒大这样少数的实力房企。”中原地产（天津）市场研究部总监高飞将房企集中拿地的现状一语道破，“一方面说明了三四线城市投资风险的提高，许多房企重新回归一二线城市，使竞争者增加。另一方面随着地价、拆迁成本等的提高，吸引了许多央企的投入，从而拉高地价。然而拉高地价实质是由地方政府主导的，虽然一边要求央企的退出，另一边却超发货币向央企提供资金。”

高飞认为，地方政府需要依靠土地财政收入增加GDP，但目前的现状又没有其他产业可以取代房地产在经济发展中的重要作用。政府作为土地的生产者，扮演着“导演”的角色，“无论是裁判员，或是运动员，可能都是一个人。”高飞比喻道。

“生存法则”苦了房企 不拿地就被抛弃

103亿的天拖、溢价率163%的育梁道、25000楼面价的手表厂，分别刷新了天津史上总价、溢价率和楼面单价的“三高”纪录，再到遭致19家房企疯抢的洞庭路西侧两宗地块，布局天津的房企亦是热情高涨。正如高飞所言，从三四线城市回归的房企，将天津也当做追逐的目标。

天津财经大学经济学院副院长从屹认为，一线城市相对而言房价上升的速度较快，使房企进行战略布局的调整，而大房企已经明确退出三四线城市。

“房地产目前已经表现出不同区域间、开发商行业组织间以及房价间的分化特征，而大开发商对此看的很明确。”丛屹表示，一些大开发商从2010年开始进行产品结构的调整，从早期的商品房，到目前的城市综合体的开发，再到开发商在高端区位拿地所打造的高端住宅，使其往往出手阔绰，造就了今年的“地王”。

“其实房企自己也不想高价拿地，但是为了生存空间迫不得已，如果不去竞争也就被市场抛弃了。”高飞道出了房企的无奈。

热钱激发热情 拿地不仅为融资

“简单的说，市面上今年的钱太多了。”高飞表示，“今年6月到9月份，市场融资总量非常高，因此今年的地价上涨的也很快。”

一名银行工作人员向记者透露，中央银行对M2限制在16%至18%之间，而一些地方已经达到了19%到20%。

“其实拿下高价地的房企完全靠银行的资金支撑和供应，而并非开发商自身资金实力或现有的现金流。因此银行往往成为了房企的助推器。贷款十亿元，结息就有几千万的收入，再加之下游相关的综合服务所收取的手续费，银行都会从中获利。”该工作人员表示。

对于房企对高价地的热衷，业内曾有“拿地王，好融资”的调侃。业内认为，房企已经不在乎土地的价格高低，最终目的是为向银行进行抵押贷款，实现融资。

丛屹对此认为：“其实从表面看确实存在这样的问题，但实际上近两年房地产行业的资金已经逐渐趋紧，譬如十年前开发商资金的杠杆率是1：10，而现在只有1:4。房企热衷拿地背后与现在的资金市场也存在一定关系。现在的融资成本不低，而投资渠道却越来越少。在平衡的情况下，投资的方向性越来越不明确。对于大开发商而言，拿地成了规定动作，且所持地块具有开发价值，这是他们的追求。