北京楼市商住项目成交火热 成为投资客新战场

伴随着严厉的限购、限贷调控政策，北京住宅市场上的投资客户日渐稀少，而商住项目成为投资客的新战场。自2011年起持续三年来，北京楼市的商住房成交量日益走高，记者了解到，今年北京楼市的商住仍受到投资者热捧。

数据显示，截至11月19日，北京今年的商住楼盘共签约22397套，同比去年小幅微增2.5%，成交面积171.1万平米，同比增14%；而成交均价则跃升至21728元/平米，同比去年同期每平米成交单价上涨2142元，涨幅11%。

商住项目销售热

大兴一个商住项目的营销负责人介绍说：“我们一开盘就卖完了，投资需求的客户很多。”据记者了解，该项目上周末入市了700多套写字楼房源，虽然位于南六环外，但由于紧邻地铁大兴线，层高4.2米，总价在80万元/套左右，一推出就受到购房者热捧，目前建委网站已签约617套，成交均价为19924元/平米。

“买了先出租，5年后区域成熟了再出售。”一位购买了上述项目的投资者向记者透露，她和朋友合伙买下总价80万元的45平米西向一居。

房子紧邻地铁、总价在100万元/套以内，这成为投资者最为青睐的商住产品共同点。以近期热销的金隅自由筑、珠江四季悦城楼盘为例，位于通州新城的金隅自由筑项目截至11月19日已签约1500套，收金14.09亿元；位于大亦庄板块的珠江四季悦城10月首次开盘时，推出的1000余套房源在4个售罄。

之前紧邻地铁房山线的商住项目旭辉E天地10月开盘时600多套房源也迅速在当日售罄，收金6亿元；而位于亦庄核心区、紧邻地铁亦庄线的国锐金嵿自8月开盘以来已成交411套，成交金额12.78亿元。

商住受投资客热捧

专家认为：“对于投资客来说，50年产权可能比70年产权更有优势。”以过去的楼市经验看，炒楼的核心在于限度地撬动金融杠杆，如今住宅实行严厉的限购、限贷政策，投资住宅的成本较大，而商住项目不限购、不限贷，而且住宅市场每年都有调控，而商业地产的相关政策是过去十年中房地产政策体系最稳定的部分。

记者了解到，由于2013年北京市对商品房的预售证审批“限价”收紧，商住项目也成为一些房企回款的重要来源，如今年住宅项目迟迟未入市的东亚地产，凭借东亚·创展国际和东亚五环国际两个商住项目目前收金已超过22.5亿元。

思源经纪执行总裁张鹏表示，目前土地出让中要求配建更多的公共建设和商业、办公类产品，这种快销的商办产品将会成为思源今年发展的突破重点。

据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露，未来商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放。此外，商住集中区域将由当前的5环周边逐步向6环周边扩展，延缓区域内商品住房的供需矛盾。

■ 观察

房地产投资需求转入商住市场

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，限购实际上是近几年支撑商住市场的重要原因。今年以来，由于价格管控，众多住宅入市步伐放缓，一部分急迫的购房需求转入商住市场，这也是商住项目热销的助推因素。此外，部分投资需求也相应地流入商住市场，但商住楼的投资形式更多地表现为自住加保值的形式。由于商住项目的全面增值需要相对较长的一段时间，纯投资性需求可能更多转向商铺、写字楼等产品。

虽然楼市存在不确定性，同时未来将会有一波自住型商品房入市，但“远水解不了近渴”。目前在售的商住产品由于低总价、空间灵活等因素，依然会有其市场。