深入调查：津城保障房能否降低地王“负效应”？

“政府不应该过多的干预地王的问题，应该放在保障房等安居工程上，这是政府应该做的。”面对近期地王频出的楼市现状，天津商业大学土地资源管理系博士王伟在接受采访时如是说。其实，纵览这些年屡次失败的“空调”政策，不少房地产业内人士都将希望寄托于“保障房”。而今，随着国土部对高价地禁令的出台、限房价竞地价等方式有望推广以及天津保障房申请新规定的正式实施，让整个房地产业界再次将目光聚焦到保障房的建设及发展现状上来。

地王负效应或“大限将至”

随着天津天拖地王的拍出，八里台、天塔道、天拖三大地块合围，南开金三角板块露峥嵘，因此不少人都在猜想，周围的房价是否会大幅上涨，这就是“地王负效应”显现的伊始。目前地王负效应主要体现在四方面：一、资金不足，导致项目烂尾；二、期待市场价格稳定，加剧囤地捂盘；三、拉高区域房价，累积房市泡沫；四、地王周边土地滞销。不禁一问：难道刚刚拍出的天拖地王也会如此么？

不过，近日国土部明确提出，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。于是，政府的对于高价地的调控决心也正在促使土地供应制度谋求新的变化。近年来，北京、广州、武汉等地都出台了“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞保障房配建”等土地出让创新模式，通过让渡土地出让的超常规受益，抑制房价过快上涨，平衡市场预期。

其实，“限价地”并非中国独有。据相关报道称，在韩国，就有开发商拿下土地，70%用于开发保障房，30%用于商品房，同时还规定销售利润不能超过6%。以恒大地产以40.4亿元拍下的北京首宗“限房价竞地价”地块为例，该宗地居住用的商品住房销售限价为1.9万元/平方米，单套住房总价不得超过200万元，同时还得配建公租房。业内分析认为，“限价地”与“地王”互现将成为未来土地市场的主流，转变供地方式的思路也将有望推广。

确保保障房的市场供应量

“天津在住房问题上也面临着严峻的住房压力，作为一个开放型的城市，应大力发展公共租赁房。这个才是未来城市住房保障国际通用的方式，才能更好地解决快速城市化过程中的住房问题。”天津商业大学土地资源管理系博士王伟表示，政府正在拟从加大普通住房和保障房土地供应、加快存量土地利用等方面入手，保障房地产市场供应，进一步落实好房地产市场宏观调控政策。从数据来看，截至9月底，保障房开工620万套，开工率已达98%。

从天津市国土房管局公布的数字显示，截至目前，天津8万套保障房建设任务已经开工4.55万套。天津市国土房管局及相关部门密切配合，按节点加快建设进度。同时健全多元融资机制，多渠道筹集住房保障资金，并健全公租房运营管理机制，做好公租房新项目配租。相关负责人表示，今年天津市中心城区推出11个公租房项目、9000套房源，预计年底前实现入住。而从今年的10月1日起，天津住房保障申请的新规则也正式开始实施。

保障房真能解决地价高房价涨？

由于保障性住房的特殊属性，意味着地方政府不可能从中获得可观，加之建设用地指标紧张，一些地方政府面对保障性安居工程的积极性不高。因此一直以来，“挖坑待建”、数字造假等信息在保障房建设中一直不绝于耳。“房子周围承诺的学校、医院到现在也没看见。”早在2010年就建设的天津某保障房项目的居民赵大妈对记者说。

除了质量、配套等不健全的问题之外，关于“保障房到底保障了谁”的争论也甚嚣尘上。中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌曾尖锐地指出：“保障房的问题有五个：谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎么管，现在还没有搞清楚，光是把任务定出来了。”

在地方财政严重依赖土地的背景下，一些地方把保障性住房用地用于商品房开发，或者擅自扩大保障性住房面积，使原本用来解决中低收入阶层住房困难的保障性民生用房，变成了供中高收入阶层“享用”的变相的政策福利房。王伟博士认为，资金筹集和问题也成为了当前保障房建设的困难。“以往的有产权的保障房往往会带来一系列道德问题，很不公平。”

中国社会科学院财政与贸易经济研究所何代欣表示，现行土地制度是推动土地价格上涨，进而拉升房地产价格的重要诱因。“保障房只能解决最基本的问题，在解决中低收入人群住房方面起到托底的作用，而不太可能完成抑制房价这样艰巨的任务。”天津地产资深评论员大红认为，保障房对地王和房价的作用是有的，但并不能从根本上改变房价和房地产投资过热的问题。“一味的增加保障房投资，其结果只能是造成新的过剩产能。”

“保障房对于房价和地王是有抑制作用的。”虽然面对诸多质疑，王伟也依旧对保障房的意义给予了肯定。“但公用住房是一个复杂的体系，必须达到一定规模后才能显现出对于房价抑制作用，当规模比较小的时候，只能保障低收入人群的居住问题，并不能影响总体房价。”一位资深媒体人也表示，政府在考虑保障房增量的同时，更应该考虑的是如果监管保障房的使用范围，让其真正惠及那些底层买不起房的草根们。

延伸阅读：天津市住房保障申请出台新规定

为进一步完善住房保障家庭收入财产核查工作，天津市民政局下发《关于住房保障家庭收入财产核查有关问题的通知》，自10月1日起实施。

《通知》规定，申请住房保障家庭，家庭成员个人缴纳的住房公积金不再计入家庭收入。申请住房保障的在职人员月收入高于天津市工资标准的据实核定，月收入低于本市工资标准的，按工资标准的90%核定。享受“三种补贴”的家庭在财产延伸核查及财产复审过程中，不符合家庭财产限定标准且已经停止享受补贴的，自停发之日起一年后方可再次申请。