信息多元化使购房者愈发理性 链家地产“真房源”走近百姓

房天下天津二手房特举办第42期大话经纪《2013年天津楼市半年谈》，邀请房地产经纪行业的专业人士解读2013年天津二手房市场的上半年概况及下半年的楼市预期。从成交量价、政策影响、市场走势对上半年楼市进行总结，并对下半年的市场进行预判和展望。链家地产品牌渠道部经理李晓炜为置业者一一解读。

主持人：据统计，2013年1-5月共成交二手房45258套，与2012年全年成交56074套相比，已达到80.71%。那么2013年上半年二手房市场表现如何，是否在预期之中？

李晓炜：整体市场给咱们行业内的人也好、老百姓也好，感觉差不多，记得在3月份的时候讨论3月份的突然爆发，会不会透支未来的成交量，其实这一点，从现在来看，和朱总感觉一样，其实是由国十条积压过来的，因为很多的客户处在漫长的观望期，这次看到了整个的年初的新的“国五条”个税，更加趋于严厉的调控出现，因为本身中国在房地产来讲，消费者走向刚需，购房是必须要做的事，所以激发了很多的购买。

相反从数据看，到5月份来看，处于比较平稳的状态，整体来讲5-6月份回归到之前，年初或2012年年底的市场预期，是良性的。和整个国家的要求、北京、上海、广州等地陆续出台细则之后，消费者回归了过去半理性的状态。这一拨又开始积压。

主持人：“新国五条”的出台无疑是2013年房地产市场最重要的关键字之一，津版国五条中“20%个税“政策尚未实施。根据往年情况及现有市场发展趋势，下半年是否会有新的楼市调控政策出台？

李晓炜：国家的事我不敢预测，尤其是中国政府的事，但是周期来讲，从2010年来讲，看到2013年的情况预计打破记录不太现实，要是按现在的理性回归的想法，下半年不会有太多的政策，因为我感觉8月份房管局在做房交会，我个人的感觉下半年没有太多的政策出台。因为去年也没有开，今年保守估计8万套是差不多的。

这个和政策的软着陆有关，国家不可能说了不做，但是“百城联网”这是都期盼的事，把一些事情简单化，但是肯定有难度。包括20%的个税征缴是很粗糙的一点，很多人问过我，我说我顶多是半个专业。到底有没有合理的公式，比如差价什么？成本包括什么？装修算不算？算多少？怎么算？什么比例折算？很多的东西包括在里面。这些东西的基础性还有一些欠缺的内容。但是我感觉国家对于这个方向，这是我们这个行业内更希望的事情。

这个国家会持续多长时间？我们感觉谁也无法做判断？但是有一个不争的事实，中国的经济发展速度的确是缓慢的，现在从内外在经济增长的方式来讲，压力对于国家政府肯定是有一个各方面的考虑。作为房地产也好、还有其他的支柱产业，包括出口持续下降，必然要考虑国内的发展。

我还有另外一个感觉，有一个经济论坛上说，咱们不谈这么大的国际的事情，咱们最关心天津的发展，我感觉天津这几年的发展的确速度要快，包括前两天看了一个数值，基本上天津经过四五年的发展以后，基本和广州一线城市相差不是很多，有一个很快增长速度。

这个其实和房地产行业、汽车行业是息息相关的。因为达到什么样的程度，老百姓有甚么样的消费行为。因为看好今年下半年比较平稳，今年是适龄结婚的人口是一个高峰值，因为刚需的市场怎么做？成交量下不去，除了一线城市以外，还可以支撑咱们这个行业的运转。各家公司还有发展的空间。

整体我感觉下半年还可以，没有大起大落的情况。

主持人：刚才李总提到，刚需和适龄人群，现在有一个“毕房族”，就是一毕业就买房。

李晓炜：作为中国以家庭为消费，因为是自身家庭改善，是全家人的力量去做这个事。为子女买房，将来第三代上学也好，都是以家庭为目的。其实国家的政策也以家庭为目标。

汽车也算是在婚姻里面共有的东西，也算一个必需品。就像刚才说的就是一个需求，天津现在转手率我感觉出房率的确很低，有时候一个地区的出房率确实非常少。可以看出有多少在近五年内入住，有多少长达10年。如果出现下一代的需求，会在这个时候买。但是这种情况很少，我感觉一手房现在在天津本身发展很慢，一手房的这些楼盘在之前的存量非常大，消化率非常低。一手房销房率也在提升，二手房还是以小户型居多。

主持人：目前，业界有人谈到“楼市泡沫”论，直言部分城市房价涨势过快，泡沫严重。天津房价涨势是否属合理范围，目前购房者对于房价的预期是怎样的？

李晓炜：购房者当然是希望越便宜越好。我感觉中国的消费者其实比以前理性很多，我记得以前如果有什么东西降价消费者就会买很多。现在会分析一下数据，要不然也会产生很多的观望。但是欠缺很多，从国家、市场来看，给这些消费者一些很多的更靠谱、真实的东西。这个市场现在的价格是这个位置、别管8000、10000都是合理的。

泡沫经济这个词不是今年才出来的，我感觉从改革开放后就有泡沫，在高速发展过程当中肯定存在，因为有投资存在。我感觉很多是嫁接引用的。如果想让老百姓理性消费，就让他们看到这个区域到底如何？比如房天下也好，有一定的价格走势方面的介绍，我感觉和一些朋友聊的时候，他们也很懂，消费者的心理也会一定的变化。如果想控制泡沫，这个问题有点儿大。不是从业人员可以控制的。

李娜：真正的泡沫是货币发行量的泡沫。

李晓炜：现在很多行业都有泡沫。现在在每一个身上都有生活成本的泡沫，房价是固定的投入，如果是生活中也存在很多的泡沫。我感觉这是一个大的问题。

主持人：“楼市泡沫”这个概念也并非本土的，是从美国引进过来的，专家提到这个现象可能更多聚焦在一些个别的城市。

李晓炜：咱们国家是一个从国内经济流转是良性的，不会像日本、新加坡有的时候会有经济体发展过程当中过快以后会出现崩盘的情况。中国政府不会允许有这种情况出现。

包括价格走势来讲，从2008年之后，真正的低位到2012年初，真正的回暖是从去年的过年之后，去年的小阳春开始往上走。那个时候可以看到，年度图是从2008年之后双低位达到了第四季度阶段。其实国家怕反弹太多，再加上房产税的推行，但是还是要刺激整个市场。所以价格来讲我感觉还可以，天津比较良性。

主持人：因为和各位聊之后发现，天津市成交量和成交价非常平稳，没有大起大落的趋势。

李晓炜：其实二手房真正想控制价格，其实不应该去找二手房的聊一聊，他们双方出售意愿很强。市场为什么走到这个位置。二手房的价格永远看一手房的价格。天津永远看北京。市场就是这样一个规律。

主持人：2013年天津市各个区县出台区域规划并都在积极建设中，那么，有哪些区域将会有较大变化并且值得购房者关注？

李晓炜：这个问题也没有办法个性地说哪个区好，也不好说。其实就像说哪个城市发展好。

市内六区、环城四区。开始论坛之前和老朱说，河北区要给划没了，这个是感觉城市寻求城市化，城市要往外开展，北京要建七环，又开始划地盘，房山区号就变成了010就刺激了购房需求等方面，因为打工族很多，轨道交通也很好，远一点儿没有关系，这个要看消费的主体人群。

如果单纯看学区，因为学校没有出去了，即使出去了还选择去不去、师资力量如何，要根据消费需求订立再去哪个区？

外来人对于天津的趋势要求不会很大，我单纯地上班，包括西青、华苑、北辰、所有的生态园、科技园越来越多。它可能带动这一片天津的发展，这一片离市区很近。可能会吸引这部分的消费人。非得要圈定一个区域。老年人就需要到一些生活配套比较好的地方。还是要根据购房人的情趣。

主持人：2013年各个公司积极备战市场并不断推出各项活动服务广大置业者，请大家介绍所在公司推出的活动或举措。

李晓炜：今年最重要的推集团一直在推的是“真房源”的活动。从2010年从自身渠道链家在线的活动。有一个全社会的承诺“假一赔百”。

作为天津市做这个事情，推广方面比较欠缺，相对来讲，赔付率在2012年的时候拿出了将近十几万的款项。这些房源的确存在房价下降了，房源的价格的更新时间慢，从平台反映出来的问题。

从2012年的3月份集团方面依然要把这个事情提升一下，做到全渠道，而不是只是自身渠道，会延伸到所有的地区，只要在天津各个渠道包括房天下只要有就可以了。现在大家看到已经把标签都改掉了。

现在1个月的时间，从平台上、内部管理方面，比之前好很多，可是对于我们内部管理的确压力很大，我们每天都要检查相对应的使用情况，因为咱们的房子在系统内就会下降。这段时间赔付了7万。我们自身清洗做到了95%。我们从年初之后开始做内部清理，用了3个月的时间，5月份的时候开始推全渠道的活动。

所以我们希望有更多的活动，我们后面逐渐有一些活动，不光是价格方面，现在针对房源是在三项进行承诺，一个是价格、是客户委托我的价格超出5%我们就有赔付，第二个十房子是物理存在，最后一个是房子是业主委托的。

在房源的推广上，我们可能做一系列的调整。因为现在是网络时代，在网络上看房，不是打一个标签就会认可的。我们从图片、楼层、相关的基础信息、面积，我们会在做纠错类的内容。

比如客户可以找这些房子，哪些房子有误、楼层不对、照片不对。今年围绕给客户的信息这块，相对应的做一些社区活动，我们现在是一些小的活动，有一些活动已经开始做了，我们没有北京做得好，天津是很多事情需要演变。在北京做活动的时候，和业主谈的很容易接受。在天津就不太好展开。

我们会从产品的介绍更加本土化一些，比如“Open House”。其实“Open House”的推出可以感觉到现在的人希望做一点儿善事，在上周活动的时候我们把爱心图书馆的海报搁在那里，虽然没有下太大力量做铺垫，但是募捐有300多人。

主持人：其实经纪公司的力量很强大。

李晓炜：其实这个行业来讲，想要社区融入，得和业主、社区做活动各方面，真正是卖房子做销售也好、效果不一定会很好。包括我们下半年社区活动我们有可能会推出来现场赔付。现场可以去店里检查，因为我们靠一个助理检查一个店工作量很大，我让所有社区的人参加的活动，可以现场赔付，希望他可以给我检查。要让更多的业主、市场客户更多的人，包括链家在线更多透明活动内容。我们今年下半年整个的活动的一块就是寻求更多的互动，让更多人了解。