2017年2月天津二手房分析报告

一、 2月楼市简析及3月预测

因春节假期影响，2月楼市在节后有一个慢慢复苏的过程。因而楼市整体表现分为三个阶段，阶段为正月十五之前，成交与挂牌量变化较小，楼市关注度不高；第二个阶段为正月十五之后，外地人员陆续返津，置业需求略有抬头。咨询量增加但成交量平稳。从房天下了解到，年后二手房源网络搜索量开始出现上涨，同年前相比，涨幅大概在20%-30%。在芥园西道区域，新增的二手房源量较少，个别房主还出现降价的现象。比如水郡花园一处两室房源，年前房主挂牌价为300万，年后急售降到295万。袁守桥补充，大部分房主认为市场还会延续去年高涨的情况，心理价位较高，只有极少数房主下调挂牌价格。第三个阶段为楼市回暖，随着“年味”渐行渐远，本市的二手房市场成交量价逐步增加，特别是教育房，在二手房成交占比中明显增加，导致教育房房主上调挂牌价。

房天下下瓦房商圈高级置业顾问赵晨说“近成交真的多了起来，和上月相比，目前的成交量就已经环比上涨50%以上，成交居多的是上海道小学和闽侯路小学的教育房，可以占到总体成交的七成。”而随着教育房成交活跃度的攀升，一些房主也开始上调挂牌价，比如闽侯路小学的教育房宝德里和久仰里，都是老社区，面积偏小，一室面积在35-38平米，年前的报价是180-185万，现在的挂牌价基本在200万左右。赵晨介绍，年后上调挂牌价的房主有将近三成，且下瓦房周边的重点教育房基本都是老小区，户型偏小，因而单价较高。虽然产权是公产企业产的房源要比私产房源的市场价格偏低20万到30万元，但需一次性付清，有教育房需求的购房者可以根据自身的经济条件量力而行。

赵晨预计，二手房成交活跃的情况将会保持到3月，此段时间内二手房的成交量与成交价格都会成上扬趋势。

二、 新政及市场影响

新修订的《天津市存量房屋交易资金监管办法》(简称《办法》)将于3月1日起施行。记者从市国土房管局获悉，截至目前，全市已累计为87万套存量房屋6559.52亿元交易资金提供监管服务，交易资金监管业务保持零误差，较好地杜绝了因购房资金被占压、挪用引发的纠纷案件，有效维护了交易双方合法权益和社会稳定，促进了房地产市场有序健康发展。

房天下点评：资金监管是二手房交易中一个重要环节，使二手房买卖双方的资金都得到保障。本次的变化就是对于买方购买二手房一次性支付房款的，交易双方可以自愿选择接受或放弃或部分资金监管服务。从房天下获悉，买方一次性付款的情况在所有二手房交易中仅不足5%。而且目前交易房款数额较大，建议买卖双方尽量选择资金监管来保证交易资金的安全。

新政后，二手房买卖协议改称为《天津市存量房屋买卖协议》，规定在签署存量房协议之日起超过180日未申请办理转移登记的，该协议信息从本市不动产登记系统中自动删除。此次变动使得一次性的买卖双方资金到账时效性更加灵活人性化，对于存量房协议中规定的办理时间结点也更加明确，方便二手房交易双方顺利完成交易。

三、天津二手房数据分析

1.天津二手房数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，2月份，天津二手房挂牌均价继续上行，突破每平米24000元，为24008元/平米。截止到2017年2月，天津二手房挂牌均价走势一直稳中有升。

图1 天津二手房2016年3月-2017年1月挂牌价格走势图

全市各区县挂牌均价情况：

表1 各区域二手房挂牌均价

二、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，2月天津二手房市场中南开区继续稳居热搜区县榜首，商圈方面同样是在南开区的万兴街在2月越为榜首，津南区八里台街碧桂园成为楼盘搜索关注度的首位。

2月份，天津二手房市场热搜地铁线路是1号线，热门地铁站点是位于津滨轻轨9号线的塘沽站；两居室户型、建筑面积70-90平米、总价80万以下仍为2月网友比较关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，2月天津市各区县搜索量中，南开区以13.53%的搜索占比成为榜首，环比下降0.86%，其次是河西区搜索占比11.20%，环比下降0.33%，塘沽区搜索占比10.79%，越过河东区，成为区县热搜的第三名。

图2  区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

2月天津二手房市场商圈搜索情况显示，南开区万兴街跃为热搜榜首位，搜索占比为2.86%；河西区梅江街以2.71%的搜索占比排名第二位，紧随其后；塘沽工农村的搜索占比为2.11%，位居第三位；津南区双港镇搜索占比2.04%，排在第四位；津南区咸水沽街在2月位列第五，搜索占比为1.89%。

图3  网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

2月份，津南区八里台镇的碧桂园搜索占比为0.45%，在众多楼盘中脱颖而出，占据首位；南开区体育馆街的时代奥城位于第二位，搜索占比为0.41%；万科东丽湖搜索占比是0.37%，排在第三位；红桥区西沽商圈的水木天成在2月依然位居第四，搜索占比均为0.34%。

表2  网友关注楼盘搜索量及占比图

4. 地铁线路关注度分析

2月天津二手房市场地铁线路关注度排行榜中，1号线再次荣登热搜榜首，搜索占比为26.86%。3号线以22.28%的搜索占比位居第二；2号线处于第三位，搜索占比为21.96%；津滨轻轨9号线搜索占比为20.03%，屈居第四位；而6号线的搜索占比为8.88%，居于第五位，排名与上月相比，基本没有变化。

表3  网友关注地铁线路搜索占比图

2月天津二手房市场热门地铁站点榜首为塘沽站（途经津滨轻轨9号线），搜索占比为3.82%；其次是刘园站（途径地铁1号线）搜索占比3.06%，天津站（途经2、3、9号线）位居第三位，搜索占比是2.78%。在本月搜索关注度排行10中，1号线沿线站点搜索占比提升较多。下其中下瓦房站也是首度进入月度地铁站热搜钱10名，年后下瓦房周边因教育房集中也是近期二手房市场置业活跃的区域。

表4 网友关注地铁站点搜索占比图

5.户型、价格、面积关注度分析

2月在各种户型的需求上，两居室依然是网友青睐的主要户型，搜索占比高达52.09%，继续环比上涨0.63%；其次为三居室，占比为23.82%，环比下降0.32%；一居室搜索占比18.78%，，环比上涨1.64%，位列户型搜索排名第三位。

图4 户型搜索量占比图

在价格方面，80万以下房源依然受网友青睐，占比19.70%，环比上涨2.42%，其后80-100万占比14.95%，100-150万搜索占比为14.25%，位于价格搜索占比第三位。从2月二手房价格搜索来看，小房值依然是置业大众关注的重点，150万以下的房源要求集中。

图5 价格区间搜索量占比图

面积搜索中，70-90平米为热搜首位，搜索占比为22.45%，环比上涨1.66%；50-70平米的搜索占比为18.20%； 90-110平米搜索占比为14.44%。从价格到面积，不难看出，在目前的市场环境下，购房者对小户型房子的不断追求，以及高房价下严峻的购房压力。

图6 面积区间搜索量占比图