2016年天津二手房市场分析报告

1. 2016年天津二手房市场成交概况（数据目前只能获取三个季度）

据房天下二手房数据中心显示，2016年上半年受各方利好政策影响，包括央行降息以及首付比例下调、营改增等一系列政策的出台，降低购房门槛，使得刚需及改善类住房需求全面爆发，投机购房行为有所抬头，买卖市场成交活跃，促使4月份的单月交易量突破2万套大关，成交价格稳步上涨；随着需求的释放以及营改增政策的落地，本市二手房市场在5月和6月进入平稳调整期，成交量价稳定；下半年在7月下旬买卖成交再度活跃，频现一房多客现象，成交价格上扬，市场逐渐进入纯卖房市场，导致“金九银十”市场提前到来，市场再次发力，使得9月份交易量再创新高，并一举创下九个月超去年全年交易量的纪录。9月底，天津930政策出台，外地人在市内六区及武清区域购房首付比例为四成，对于外地购房者在市六及武清区域的购房需求有一定抑制， 11月政策加码出台差别化住房信贷政策，调高首付比例，提高购房者入市门槛，二手房市场已经进入房主与购房者买卖双方的博弈期，和10月之前完全的卖方市场相比，市场天平逐渐向买方倾斜，投机性需求也逐步退出市场。由于年底信贷环境严格，贷款利率较之前相比有所提高，审批的时间延长，使得购房门槛提高，造成此时成交量有小幅下降。

【数据来源：房天下二手房数据中心】

2.2016年天津二手房市场挂牌概况

房天下二手房表示，天津二手房挂牌套数继续持稳，数十万的房源供应依然为购房者提供了多项选择，可满足各种置业需求。挂牌价方面，2016年天津二手房挂牌均价呈稳步上扬的态势，截止到12月，二手房挂牌均价达到每平米22304元，同比上涨28.40%。

2.1 挂牌量前10月上涨

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年天津二手房挂牌套数与2015年同期相比，有10个月上涨，仅2个月下降。其中，7月份的涨幅大，同比上涨23.04%，8的同比涨幅为16.55%，6月的涨幅为13.77%。5月份挂牌套数为831108套，是去年全年挂牌套数多的单月，2月份则以536630套为去年挂牌套数低单月。其他月份依然维持在每月60-70万套左右。

2.2 二手房挂牌价格逐步上涨

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年各月天津全市二手房的挂牌均价变化相对平稳，整体还是上涨趋势，挂牌均价由1月的17743元/平米涨至12月的22304元/平米。涨幅大的是11月份，同比上涨了29.02%，全年的挂牌均价多处在1.8-2.0万元/平米之间，而12月份一举超过2.2万元/平米。

第二部分 2015年天津二手房关注度数据分析

1. 2016年天津二手房市场关注度

据房天下二手房数据中心显示，2016年受网友关注的区县、商圈、楼盘、轨道交通、户型面积及房价区间分别如下。

1.1 行政区：年度受关注的区域还是南开区

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年天津二手房市场区域搜索的前三甲分别是南开区、河西区与河东区，和去年相同，只是河西区跃升为第二位，河东区下降一位，搜索占比分别为15.98%、13.19%、11.67%。作为市内六区的成熟区域，这些区域的配套设施完善，医疗、购物以及出行交通都十分便利，因此成为天津置业者关注和青睐的热门区域。同时，在滨海新区经济快速发展的带动下，塘沽区和开发区的居住优越性不断凸显，排名第五位和第六位，是置业者关注的新热点，其搜索占比已 过市内六区的和平区和红桥区。

1.2 热点商圈:2016年武清商圈受关注

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年天津二手房市场上受关注的热门商圈前三甲是：武清区武清商圈、河西区梅江、南开区万兴街。随着京津冀一体化的发展，武清区囊括多项利好政策，例如分流北京养老群体，使用医保卡与北京同步，而多样化住宅产品也是武清区搜索度较高的原因，吸引天津及北京、河北省周边人群购买；河西梅江以显著的居住和环境特点，依然在2016年关注度较高，南开万兴街作为配套成熟的居住社区，学术氛围浓厚同时配套齐全，受关注度依然较高。

1.3 热点楼盘：金地格林世界成为年度受关注楼盘

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年天津二手房楼盘搜索10中，位于前三甲的热点楼盘与2015年基本相同，津南双港镇的金地格林世界依然为年度受关注楼盘，南开体育中心街的时代奥城依然位居第二位，东丽区先锋路街的保利玫瑰湾升至第三位。

1.4 总价区间：60-80万元的房源热门

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年总价为80-100万元的二手房受置业者关注，搜索占比达到15.38%，其次为60-80万元房源，搜索占比为12.72%。150-200万元房源的搜索占比则为9.94%，位居第三名。

1.5 户型区间：两居户型的搜索占比高达55.75%

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年天津市二手住宅户型总搜索量中，两居户型搜索量占总量的55.75%，一居户型搜索占比为16.60%，三居户型搜索占比是22.39%。和去年户型搜索变化并不大，在以刚需和首次改善为主的津城置业群体中，能满足小家庭和首次置业者居住需求的两居室符合购房者意愿。

1.6 面积区间：中小面积的住宅较受关注

【数据来源：房天下二手房数据中心】

据房天下二手房数据中心显示，2016年70-90平米的房源搜索占比依然是高的，为26.19%，紧随其后的是，50-70平米的小户型搜索占比为18.59%。90-110平米的中等户型搜索占比是14.99%，位居第三。由此可见，90平米以下的中小户型房源是受天津置业者关注。

1.7 热门学校：中营小学关注度高

【数据来源：房天下二手房数据中心】

2016年学校搜索排名中，南开区鼓楼街中营小学搜索占比为19.08%，位居首位；河西区大营门街闽侯路小学排在第二位，占比为17.55%，南开区广开街五马路小学搜索占比为12.61%，排在第三位。而从学校搜索排名中不难发现，以南开、河西、和平三个行政区的市重点小学为主。

第三部分 2016年楼市政策解读及市场展望

1. 2016年楼市政策盘点

2016年1月

1月1日 住房公积金贷款利率3.25%

2016年2月

2月17日 住房公积金存款利率提高：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前一年期定期存款基准利率为1.50%。

房天下天津二手房认为减少公积金非购房行为提取，吸引公积金缴存职工减少提取率，但公积金余额10万，年利息为400元，影响甚微。

2月19日 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。通知指出，对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

房天下天津二手房认为，此次契税政策的调整利于楼市成交。90平米以下的房屋，首次购买及二套改善型住房契税均调整为1%；购买90平米以上的住房，契税按1.5%征收，二套改善住房按2%征收。此次调整对于改善需求的利好更加明显，首次购买90平米以下的房屋契税没有变化，购买二套房（90平米以下）契税由3%变为1%，调整继续淡化了普通与非普通住宅的概念，以前是90-144平米的普通住宅契税按1.5%征收，非普通住宅都按照3%征收，调整后首次购得90平米以上的房屋，契税税率为1.5%，二套房（90平米以上）税率为2%。

2016年3月

3月1日 央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

五． 3月24日 营改增细则落地：个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。5月1日起执行。

2016年4月

国务院公布，5月1日起，住房公积金缴存比例就不得超过12%。

2016年6月

6月29日，从本市公积金中心获悉，按照天津市住房公积金管理委员会通知，本市对个人住房公积金（组合）贷款相关政策作出调整：职工家庭购买首套住房的，贷款高限额60万元；购买第二套住房的，贷款高限额40万元；停止向第三套及以上住房发放个人住房公积金（组合）贷款。本通知自2016年7月1日起施行。

房天下二手房金融事业部主管张雪玲表示该政策对于首次购房的刚需人群影响有限，刚需购房基本为首次使用公积金购买首套住房，只是公积金贷款限额由新政前的80万降为60万，使用组合贷款方式的购房者在按揭比例上有一定提升，而对于购买二套房屋的改善购房者，即使用过一次公积金贷款或者一次、多次提取过公积金的，高只能贷款40万，而购买第三套及以上住房的将停止发放个人住房公积金（组合）贷款。此次政策对于购房套数有了明确的界定，预计与新政前相比，购房成本有所增加，根据购房需求及套数不同增加的成本也会有所差异。改善购房者的入市门槛将会提高，观望情绪持续加浓。而针对前段时间二手房市场中非居住需求增加的情况，预计新政后将会得到抑制，清除市场泡沫，利于市场健康发展。

2016年10月

10月1日起，天津实施区域性限购和差别化信贷政策，限制外地购房者在市内及武清的购房需求。为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因城施策的管理要求，调节市场供需结构，促进市场供需平衡，结合本市实际情况，9月30日，市政府下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）,并将于10月1日起实施。

2016年11月

11月25日，天津市国土房管局发布“关于进一步加强房地产市场监管规范市场秩序有关工作的通知”，指出将一步加强天津市房地产市场监管，加强住宅用地出让管理，新建商品住房上市管理和房地产市场监督检查。

11月25日中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》（11月28日16时对外网站披露），指导天津市市场利率定价自律机制决议进一步调整天津市差别化住房信贷政策。提高商业性住房贷款首付比例至三成；并提高二套房首付比例。

1，以家庭为单位，本市人购买个人住房的，首套首付3成起，二套首付4成起；

2，外地人以家庭为单位购买市内六区及武清个人住房的，首套首付4成起，二套不允许；3，以家庭为单位，外地人购 买室内六区及武清以外个人住房的，首套首付3成，二套首付4成。

房天下天津二手房大区总监李堂华表示从三季度末开始就一直出现信贷收紧的信号，随着各银行年度贷款任务的完成，出现限贷政策也是情理之中。此次限贷政策配合今年930严厉的限购政策的组合拳也进一步抑制了房价过快上涨，提高了购房者的入市门槛，理性购房情绪回归，也同样使得有卖房需求的房主陷入冷静观望的状态。政策的具体执行时间为房管局买卖协议时间为准，11月26日后的买卖协议适用于此次新政。

2016年12月

职工家庭申请个人住房公积金贷款购买首套自有住房的，应支付不低于所购住房价款30%的首付款；购买第二套自有住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款。

2. 2017年楼市预测

中央经济会议释放的几个信号是值得我们注意的，一是会议明确了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。二是2017年房地产调控要“稳”字当头。从目前房地产销售、施工和新开工面积数据来看，2017年房价上涨可能性依然存在。因此，房地产调控必须紧抓不放，严控投机购房。实际上今年以来的“因城施策”的房地产调控就是按照这一原则推进的。三是明年房地产市场将继续以自住型购房需求为主，市场成交量价整体保持平稳，部分城市和区域的房地产市场结构性过热将会逐渐消退，利于宏观经济的长期平稳。在2016年全年需求释放较为集中的前提下，2017年整体成交量或因信贷加码导致的观望情绪浓厚而有小幅下降，与去年相比，价格或更为稳定。